5 Nagbebenta ng Mga Pagpipilian sa Pag-aalaga para sa Home Buyers

Mag-isip na ngayon ay isang magandang panahon upang bumili ng bahay? Good luck sa paghahanap ng financing.

Tightened pagpapautang pamantayan pa rin lumpo homeownership dreams para sa mga may kita upang suportahan ang isang mortgage ngunit walang maalatiit malinis na credit kasaysayan at minimum 720 credit score.

Para sa mga taong ito, ito ay isang matigas na merkado - isang hindi lumilitaw na nalilimutang sa anumang oras sa lalong madaling panahon.

Magpasok ng financing ng nagbebenta. Sa sandaling popular sa dekada ng 1980, ang financing ng nagbebenta ay muling umuusbong bilang isang paraan para sa mga mamimili upang iwasan ang mga paghihigpit sa pagpapahiram ng mortgage sa ngayon.

Ayon sa Bloomberg Businessweek halos 53,000 na mga bahay noong 2010 ay binili na may financing ng may-ari, karamihan sa kanila ay nagaganap sa hard-hit Michigan, Florida, Ohio, California, Wisconsin, Minnesota at Texas.

Habang ito ay halos humigit-kumulang 1.5% ng mga transaksyon sa real estate noong 2010, nagbibigay ito ng pahiwatig na para sa mga mamimili, ang pangangailangan ay muling naging ina ng imbensyon.

Isang Maikling Kasaysayan ng Nagbebenta ng Financing

noong unang bahagi ng 1980s matapos ang mga rate ng interes na rocketed bilang mataas na bilang 20%, pagpilit home buyer upang maghanap ng iba pang mga pagpipilian.

Ang nagbebenta ng financing ay sumailalim sa paglabag, pagsali sa mga may-ari ng bahay na may mas mababang mga rate ng interes sa mortgage sa mga mamimili na handang tumanggap ng utang.

Ang ideya ay naging isang tanyag na kasangkapan sa pananalapi hanggang sa huling bahagi ng 1970s nang ang mga bangko ay sumabog sa salaysay na may-benta na pinapayagan silang tumawag sa utang kung ang isang bahay ay ibinebenta sa isang ikatlong partido.

Ang salaysay ng may-sale na talagang nagsisilbing double purpose. Hindi lamang ito nakakatulong sa mga bangko na labanan ang isang kakumpitensya, pinapayagan din nito ang mga ito na ilipat ang mga borrowers mula sa mga lumang, mas mababang mga mortgage sa interes sa bagong, mas mataas na mga pautang sa interes.

Stanley Bronstein, isang Arizona na nakabatay sa abogado at CPA, ay naniniwala na ang financing ng nagbebenta ay babalik sa kalakasan.

"Mas mahirap at mas mahirap makakuha ng mga pautang mula sa mga bangko at mga kompanya ng mortgage," sabi niya. "Marahil ito ay lalong lumalaki, lalo na kung ang ilan sa mga iminungkahing tuntunin ay nangyayari na nangangailangan ng mga mamimili upang ilagay ang 20% ​​upang maging kuwalipikado para sa tradisyunal na financing."

Paggawa ng Seller Financing Work

ang mga opsyon ay isang malayo sumisigaw nito 1980 Roots, ang premise (at caveats) ay nanatiling pareho. Ang nagbebenta ng financing ay katulad ng tradisyonal, mga third party bank lenders.

Ang mamimili ay nag-sign ng isang promissory note at nangangako na magbayad ng mga pagbabayad sa mga installment ng nagbebenta (karaniwang buwanang) na naglalaman ng punong-guro at interes.

Tulad ng isang tradisyunal na pautang, magkakaroon ng naka-sign na mortgage o isang gawa ng tiwala, o isang kasunduan sa seguridad na nagpapahintulot sa nagbebenta na i-foreclose kung ang bumibili ay hindi nagbabayad.

Sa kasalukuyan, ang mga mamimili sa bahay ay maaaring pumili mula sa limang iba't ibang mga opsyon sa financing financing:

Pagpipili ng Financing Option # 1: Libre at Maaliwalas

Ang pinakasimpleng opsyon sa financing financing ay kapag ang isang may-ari ay nagbebenta ng isang bahay na libre at malinaw ng lahat ng mga liens. Bumababa ang bumibili at binabayaran ang mga binayad na negosyante, buwanang punong-guro at interes sa nagbebenta na nagdadala ng balanse sa pautang sa isang pribadong tala.

Nagbebenta ng Pagpipilian sa Pagpipilian # 2: Pag-upa sa Opsiyon na Bilhin (Magrenta sa Sarili)

Sa sitwasyong ito, ang potensyal na may-ari ng bahay ay may pagpipiliang bumili ng bahay ngunit wala ang aktwal na obligasyon. Ang borrower ay nakakuha ng pantay na interes sa bahay na may down payment habang gumagawa rin ng regular, buwanang bayad sa pagbabayad.

Sa katapusan ng panahon ng pagpapaupa, siya ay may opsyon na bayaran ang natitirang balanse sa pamamagitan ng refinance.

Kevin Amolsch, presidente ng Pine Financial Group, nagpapayo sa mga nagbebenta na gawin ang pagpipiliang ito upang makakuha ng isang sapat na malaki, hindi maaaring maibabalik sa kabayaran sa pagbabayad kung ang tao ay hindi sumali sa pagbili.

"Ngunit sa kabilang banda, maaari ring protektahan ng mga mamimili ang kanilang mga pagpipilian sa pamamagitan ng pagtatala ng lease na ulap sa pamagat, kaya nagiging mahirap para sa nagbebenta upang ibenta ito sa ibang tao, "sabi niya.

Nagbebenta ng Pagpipilian sa Pagpipilian # 3: Ang Ikalawang posisyon ng Lien

Ito ay kung saan ang nagbebenta ay nagdadala ng isang pangalawang mortgage lien sa likod ng bangko upang gumawa ng isang walang, o maliit na pera pababa deal. Ang mamimili ay magkakaroon ng dalawang pagbabayad bawat buwan - isa sa may-ari ng senior bank lien at isang segundo sa pribadong nagbebenta.

Ang mga nagbebenta na panganib sa opsyon na ito ay halata. Kung ang nagbabayad ay nagbabayad lamang sa unang tagatanggap ng lien, ang nagbebenta ay dapat magkaroon ng sapat na katarungan o pondo upang hawakan at bayaran ang unang, mas malaki na may-hawak ng lien.

Kung gayon, kung binabayaran lang ng mamimili ang mas maliit na pangalawang lien, ang ari-arian kung ang forcloses ng may-ari ng senior liga.

Nagbebenta ng Pagpipilian sa Pagpipilian # 4: Wrap-Around Mortgage

Inaalok ng mga nag-aatubili na kumuha ng isang riskier, pangalawang posisyon ng may-ari ng lien, wrap-around na mga mortgage ay isang pagkakataon para sa mga nagbebenta kumita ng isang mahusay na rate ng pagbabalik.

"Kung ako ay nagbebenta ng isang $ 100,000 mortgage loan sa 4% at ang ari-arian ay nagkakahalaga ng $ 150,000, ibebenta ko ito sa bumibili na may $ 10,000 pababa, dala ang buong pagkakaiba [$ 140,000] sa 7% sa isang wrap- sa paligid ng mortgage o lahat ng inclusive trust document, "sabi ni Lance Churchill, isang abugado sa Frontline Education Group. "Mas gugustuhin kong gumawa ng 2% o 3% sa $ 100,000 sa halip na 7% sa $ 40,000."

Ngunit dapat malaman ng mga mamimili ang mga panganib na may mga wrap-around. "Kung pupunta ka sa isang pambalot na mortgage, laging dumalo sa isang escrow company," pinapayo ni Amolsch. "Hindi mo alam kung ano ang ginagawa ng nagbebenta sa iyong pera."

Susuriin ng mga kumpanya ng Escrow na ang mga pagbabayad ay ginagawa sa parehong nagbebenta at sa may hawak ng senior bank lien.

Ang isa pang panganib ay kinabibilangan ng bangko na tuklasin ang partikular na lien.

"Ang ganitong uri ng pag-aayos ay lumalabag sa kung ano ang kilala bilang isang salaysay dahil sa na-sale na talaga nagsasabi na ang umiiral na tagapagpahiram ay dapat mabayaran kapag nagbebenta ang nagbebenta ng ari-arian sa isang bagong mamimili, "warns Bronstein.

" Kung ang nagbebenta ay hindi gawin ito at ang tagapagpahiram ay hahanapin, ang tagapagpahiram ay maaaring ipahayag ang tala sa default at hilingin na mabayaran ng buo. "

Yet Churchill counter na sa merkado ngayon, ang panganib na ito ay nangyayari ay maliit. "Bakit ang pag-iisip na mapapahamak ang isang gumaganap na pautang para sa isang di-gumaganap na utang kung ito ay nagbabayad ng sumang-ayon?"

Ang tanging dahilan kung bakit ang mga bangko ay maaaring tumawag sa isang pautang ay kung ang mga rate ng interes ay tumaas muli. ang mas mataas na rate. "

Nagbebenta ng Pagpipilian sa Pagpipilian # 5: Kontrata sa Pag-ani ng Lupain

Posibleng ang pinakahuling opsiyon ng ilang mga eksperto ay inirerekomenda, ang isang kontrata sa pag-install ng lupa ay nagbibigay lamang sa bumibili ng bahay ng pantay na interes sa ari-arian habang ang legal, may pamagat na interes nananatili sa nagbebenta Ang huling pamagat ng pagmamay-ari ay hindi pumasa sa bumibili hanggang sa natanggap na ang huling kinontrata na pagbabayad ng pautang.

Ang Namumuhunan Sagot: Nagbebenta ng financing ay lumilikha ng isang paraan para sa mga mamimili sa bahay ng kita upang suportahan ang isang mortgage Ang pagkakaroon ng mas mababa kaysa sa bituin credit, sa wakas ay nagmamay-ari ng kanilang sariling bahay Ngunit sa anumang transaksyon sa negosyo, ang mga pagpili para sa ang paraan na ito ay dapat panatilihin ang mga sumusunod na mga caveats sa isip

• Huwag gawin ito nag-iisa Ang pera na-save sa pag-iwas sa tradisyunal na pagsasara ng bangko mga gastos ay dapat na mailapat sa pagkuha ng ekspertong gabay.
• Nagbebenta financing ay isang negosyo na pakikitungo at dapat na hawakan bilang tulad. Maayos na idokumento ang lahat ng bagay sa pamamagitan ng isang gawa (o mortgage), pamagat ng seguro, inspeksyon, appraisals, atbp.
• Gumamit ng isang escrow company upang isara ang deal at upang maayos na maipasa ang mga pagbabayad ng mortgage.
• Tandaan na habang nagbebenta ay mahusay sa cashing check, ang pagkuha ng pangwakas na paglilisang gawa ay maaaring maging problema. Magkaroon ng isang probisyon para sa pagkuha ng naka-sign release gaganapin sa eskrow para sa kapag ang utang ay sa wakas bayad off.

Photo courtesy of Flickr: Woodleywonderworks.