First-Time Homebuyers: Oras na Isaalang-alang ang Rent-to-Own?

Ang isang bahay-upa sa sariling bahay, o kasunduan sa pag-upa, ay maaaring mukhang tulad ng perpektong solusyon para sa walang-bahay na makakakuha ng homebuyer. Siguro ang iyong credit ay nangangailangan ng ilang mga touch-up, o wala kang paunang pagbabayad sa bangko. Ang kasunduan sa lease-purchase ay makakakuha ka sa isang bahay na iyong sarili habang binubukay mo ang mga detalye sa pagbili, tama ba?

Oo - ngunit walang saysay na tao na ito ay magiging madali.

Una, ito ay hindi isang pinansiyal na slam dunk. Malamang na magbayad ka ng mas maraming upfront, at sa itaas ng iyong upa, magbabayad ka ng premium fee ng renta - isang karagdagang halaga na inilapat sa potensyal na pagbili.

Kakailanganin mo pa ring i-save para sa isang paunang pagbabayad habang binabayaran din ang mga bill at pinapalitan ang iyong credit score upang maging kuwalipikado upang bumili ng bahay bago matapos ang kontrata. Marahil ang pinakamasama, ang mga singilin na premium na mga bayarin na iyong itinatayo bilang masigasig na pera para sa pagbili ay maaaring tapos na kung sa huli ay hindi ma-clear ang lahat ng mga hadlang upang makabili.

"Ang lease-purchase para sa real estate ay hindi kasing simple ng tindahan ng tindahan sa tirahan, kaya huwag ipagpalagay na gumagana ang mga ito," sabi ni Glenn S. Phillips, CEO ng Lake Homes Realty sa Pelham, Alabama. Nagtrabaho si Phillips sa mga kasunduan sa pag-upa sa sariling bahay bilang isang panginoong maylupa at sa kanyang kompanya ng maraming ari-arian. "Maraming mga tao, kabilang ang ilang mga lisensyadong ahente, ay hindi napagtanto ang mga legal na 'gotchas' ng mga hindi maganda na dinisenyo na kasunduan sa lease-pagbili. Ito ay maaaring humantong sa pagkawala ng pera, oras - at kahit na malawak na legal na bayad."

Kumuha ng Payo mula sa isang Mortgage Expert

Paano gumagana ang kasunduan sa pag-upa ng lease-pagbili o rent-sa-sariling tahanan

Siyempre, walang kasunduan sa real estate - rent-to-own o straight-out na pagbili - ay isang simpleng bagay. Ngunit ang mga pagbili ng lease ay maaaring maging mahirap lalo na mag-navigate.

Ang ilang mga kasunduan ay nakabalangkas bilang mga opsyon sa pag-upa - umarkila ka sa bahay at magkaroon ng isang hindi napipili na pagpipilian upang bilhin ito sa kalaunan. Ang kasunduan sa pag-upa sa bahay ng lease ay mas tiyak, na may isang hanay ng presyo ng pagbili at isang limitadong time frame. Sa pareho, tiyaking nauunawaan mo:

• Malamang na magbayad ka ng malaking deposito - bilang karagdagan sa karaniwang mga gastos sa upfront tulad ng isang deposito ng alagang hayop - at may isang buwanang bayad sa pag-upa (ang upa) na may dagdag na bayad (ang premium na upa na bumubuo ng masigasig na pera).
• Ang mga pagbabayad sa pagpapaupa ay maaaring o hindi maaaring ganap na mag-aplay sa pagbili.
• Ang mga bayad sa pagbabayad sa premium ay maaaring hindi maibabalik kung hindi ka makakakuha ng pagbili. Sa karamihan ng mga pagkakataon, ang mga kontrata ay nakabalangkas upang kung hindi makukuha ang pagbili, ang may-ari ng ari-arian ay nagpapanatili ng lahat ng mga pagbabayad.
• Iba-iba ang mga batas ng estado, kaya kakailanganin mo ang isang real estate abogado sa iyong panig.

"Ang isang alternatibong diskarte sa isang solong kasunduan sa lease-purchase ay ang paggamit ng tatlong kontrata," dagdag ni Phillips. "Ang isa ay isang karaniwang kasunduan sa pagbili ng real estate na may malapit na petsa na maaaring buwan o taon ang layo. Ang ikalawa ay isang karaniwang kasunduan sa pag-upa para sa time frame bago ang pagbili. At ang ikatlong kontrata ay isang kasunduan sa pagbili na opsiyon na nagpapahiwatig sa ilalim kung ano ang mga kundisyon na binibigyan ng mamimili ng credit para sa mga pagbabayad sa lease sa oras ng pagbili."

Sa ganitong sitwasyon, ang opsyon sa pagbili ay maaaring magsama ng isang kinakailangan para sa bumibili na bayaran ang may-ari ng ilang halaga ng pera - isang deposito - na hindi maibabalik. Bilang kapalit, inaalis ng may-ari ang bahay mula sa merkado.

"Mukhang ito ay kumplikado ngunit sa katunayan ay maaaring maging isang mas malinis na legal na diskarte at, kapag naunawaan, maiwasan ang pagkalito para sa lahat ng partido," sabi ni Phillips.

Maaari bang mag-upa-sa-sarili ang landas sa homeownership?

Ang mga rent-sa-sariling kasunduan ay hindi maaaring alisin ang lahat ng mga hadlang sa homeownership. Halimbawa, kung ang mamimili ay hindi kayang bayaran ang isang minimum na paunang pagbabayad - o kung ang buwanang pagbabayad ng rental ay isang pinansiyal na kahabaan - kaduda-dudang ito ay gagawin niya sa closing table para sa isang pagbili.

"Huwag magsimula ng isang path na tiyak na mapapahamak mula sa simula," payo ni Phillips.

Si Lola Audu ng Comstock, Michigan, ay isang real estate broker sa loob ng higit sa 20 taon at may karanasan sa mga lease na naglalaman ng mga pagpipilian sa pagbili. At mula sa kung ano ang nakita niya, ang mga resulta ay hindi mabuti.

"Sa aking karanasan, hindi pa nila nakuha ang isang pagbili," sabi ni Audu. "Ang mga mamimili na hindi maaaring magtustos ng pagbili ay madalas na hindi ang mga pinakamahusay na kandidato para sa homeownership. Ang mga isyu sa credit at down payment ay mga pangunahing, problema sa istruktura. Kailangan nilang iwasto bago bumili ng bahay sa halip na subukan na bumili sa pamamagitan ng isang lease at magtrabaho sa mga isyu sa financing."

Sinabi niya ang mga kasunduan sa pag-arkila ng paupahan ay kadalasang nagiging "mga naluluwalhating karanasan sa pag-aarkila."

"Kapag ang kauna-unahan ng kaguluhan ng isang bahay ay nagsuot, ang mamimili ay wala na ang insentibo upang patuloy na gawin kung ano ang kinakailangan upang gawin ang mga kinakailangang pagwawasto upang makakuha ng financing," sabi ni Audu.

Sumasang-ayon ang Phillips of Lake Homes: "Ang aming karanasan ay ang bihira-sa-sariling bihirang nagiging isang pagbili. Kung mukhang isang shortcut sa homeownership, hindi."

Kahit na, sabi niya, huwag kailanman sabihin hindi: "Mayroon akong isang ari-arian ngayon kung saan mayroon akong isang napaka-matagalang tagabuo na sa tingin ko ay mag-convert sa isang pagbili. Ito ay isang eksepsiyon, at hindi kami nagsimula sa anumang bagay kundi isang simpleng pag-upa upang magsimula, pagkatapos ay tinalakay ang posibleng pagbili mamaya."

Ang ilang mga kumpanya ay nais na muling baguhin ang rent-sa-sariling homeownership

Kaya ang ruta sa sariling pag-aari ay nagmumukhang isang paliko-likong kalsada na puno ng mga potholes.Tila halos imposible itong makuha mula rito (pag-upa) hanggang doon (pagmamay-ari). Ngunit hindi bababa sa isang pares ng mga kumpanya na nais na baguhin ang landscape-lease pagbili.

Isipin ang paghahanap ng isang bahay na nakalista para sa pagbebenta sa iyong market - ang isang tunay na pag-ibig - at may isang tao na bilhin ito at i-lease ito pabalik sa iyo na may isang pagpipilian upang bumili. Iyan ang ginagawa ng Home Partners of America.

Ang proseso ay nagsisimula sa isang paunang aplikasyon at isang nonrefundable na bayad na $ 75. Kung naaprubahan ang iyong aplikasyon sa prequalification, nagsumite ka ng isang buong aplikasyon, na kinabibilangan ng paghila ng isang ulat ng kredito. Sinasabi sa iyo ng Home Partners ang maximum na buwanang upa na kwalipikado ka.

Mula doon, makipag-ugnay ka sa isang ahente ng real estate at makahanap ng isang bahay na interesado ka, at ang Home Partners ay makipag-usap sa isang pagbili. Ang kumpanya ay nagbabayad ng cash, na kadalasan ay nagpapabilis sa mabilis na paglipat ng pagmamay-ari. Pagkatapos ay mag-sign ka ng isang isang taon na pag-upa sa Mga Kasosyo sa Tahanan, pati na rin ang isang kasunduan sa pagbili ng karapatan na nagbabalangkas sa presyo na iyong babayaran para sa bahay kung ipapatupad mo ang iyong pagpipilian upang bumili. Magbabayad ka rin ng deposito, kadalasang nagkakahalaga ng upa ng dalawang buwan.

Mayroon kang pagpipilian upang bumili ng bahay sa pre-determinadong presyo anumang oras sa loob ng susunod na 3-5 taon ngunit ay nakatuon lamang sa pag-upa ng bahay sa loob ng isang taon.

Ang kumpanya ay kasalukuyang naglilingkod sa mga residente sa 34 lungsod sa 18 estado, kabilang ang California, Texas, Colorado at Florida. Inaangkin nito na binili ang $ 1 bilyon na real estate upang maglagay ng higit sa 9,000 katao (at 2,500 na mga alagang hayop!) Sa "pag-upa ng karapatan sa pagbili" ng mga tahanan.

Ang HomeLPC ay isa pang upa-sa-sariling startup, bagaman kasalukuyan itong nag-aalok ng programa nito lamang sa California at Texas. Ngunit ang kumpanya ay naglalayong maglingkod sa 20 estado sa katapusan ng 2016.

Maghanap ng Nagpapahiram upang Kumuha ng Pre-Approved

Paggawa ng isang paglipat sa isang kasunduan sa pagbili-opsyon

Marahil ang isang kasunduan sa pagbili-opsyon ay maaaring alisin ang isang pares ng paglipat-trak na naglo-load sa kalsada sa homeownership. Ito ay isang kaakit-akit na pag-asam: Ilipat sa isang bahay ngayon, gumana ang wrinkles upang maaari kang maging karapat-dapat upang bumili at sa huli isara ang deal nang walang packing ng isa pang kahon.

Maaaring hindi ito madali, ngunit ang paghahanap ng isang paraan upang i-crack ang homeownership nut ay maaaring gawin itong nagkakahalaga ng lahat ng pagsisikap.

Higit pa mula sa Investmentmatome: Magkano ba talaga ang bahay ko? Ihambing ang mga rate ng mortgage Maghanap ng mortgage broker

Si Hal Bundrick ay isang manunulat ng kawani sa Investmentmatome, isang personal na website ng pananalapi. Email: [email protected]. Twitter: @halmbundrick

Imahe sa pamamagitan ng iStock.