Paano Nakakatulong ang mga Contingencies sa isang Unang-Oras na Homebuyer

Kapag bumibili ng isang bahay, tila may daan-daang mga detalye na dadaluhan, lalo na bilang unang-oras na homebuyer. Ang mga detalyeng ito ay maaaring mula sa mga kritikal hanggang sa nakakaabala lamang, mula sa mga linya ng ari-arian sa mga alagang hayop. Ang isang mahahalagang bagay na iyong nakatagpo ay ang pangyayari.

"Ang mga contingencies ay ang iyong 'out' sugnay," sabi ni Tim Freund, isang real estate broker sa Los Angeles area. "Pinahihintulutan nila ang isang mamimili na makakuha ng isang kasunduan nang lehitimo."

Ngunit gusto mo bumili isang bahay, hindi labas ng isang pakikitungo. Ano iyon?

Karaniwang mga contingencies

Ang mga contingencies ay ang iyong built-in na plano ng proteksyon ng mamimili, na naglalagay ng mga kondisyon sa pagbebenta na matiyak na hindi ka sinasamantala. Ang pinaka-karaniwan na contingency ay isang pisikal na inspeksyon, na nagpapahintulot sa mga mamimili upang matukoy kung may isang isyu sa bahay na mas malaki kaysa sa nais nilang harapin. Iyon ay maaaring maging isang leaky bubong, isang pundasyon crumbling - o isang linya ng paghahatid buried sa iyong likod-bahay.

Ang iba pang mga kondisyon ng isang pagbebenta ay maaaring kabilang ang pagkumpirma na ang nagbebenta ay may malinaw na pamagat - pagmamay-ari na hindi nakatali sa pamamagitan ng isang lien o hindi nakitang utang.

Ngunit sinabi ni Freund na marahil ang pinakamahalagang contingency ay pag-apruba ng pautang. Kung ikaw ay hindi matagumpay sa pagiging kwalipikado para sa isang mortgage, sa anumang dahilan, maaari mong kanselahin ang deal nang walang parusa. Pinakamahalaga, na maaaring mangahulugan ng pagsasauli ng iyong taimtim na pera sa deposito.

Mga contingency sa halaga ng bahay - at mainit na mga merkado

Ang isa pang pangkaraniwang pangyayari, lalo na sa isang nagpapahalaga ng merkado, ay ang pagtatasa ng ari-arian.

Sa isang mainit na merkado, karaniwan na harapin ang isang digmaang pag-bid para sa isang bahay, pitting mo laban sa iba pang mga potensyal na mamimili. Sa kasong iyon, malamang na mag-alok ka ng higit sa presyo ng listahan. Kung nanalo ka sa bid, ngunit ang appraises ng bahay para sa isang halaga sa ibaba ng iyong alok, kakailanganin mong gawin ang pagkakaiba sa pagitan ng presyo ng pagbili at kung ano ang saklaw ng iyong pautang sa bahay.

Sinasabi ni Freund na may apat na posibleng mga kinalabasan sa sitwasyong ito:

1. Ang nagbebenta ay sumang-ayon upang bawasan ang presyo sa halaga ng appraised (huwag hawakan ang iyong hininga)
2. Kailangan mong sipa sa dagdag na cash upang makagawa ng pagkakaiba
3. Ikaw at ang nagbebenta ay maaaring sumang-ayon sa isang presyo ng kompromiso sa pagbebenta kasama ang karagdagang pera
4. Kinansela ang kasunduan sa pagbili

Bagaman ang mga contingencies ay nagpoprotekta sa bumibili, ang paglalagay ng napakaraming mga kondisyon sa isang pagbili ay maaaring magdadala sa iyo sa labas para sa isang bahay, lalo na sa merkado ng nagbebenta. Sa ganoong mga kalagayan, sinabi ni Freund na ang iyong Realtor ay maaaring magpayo sa iyo na paikliin ang mga frame ng oras ng kawalang-tiyak ng anumang oras, o sa ilang mga kaso kahit na talikdan ang pagkakalantad sa pagkakalantad.

Pag-clear ng mga contingencies

Ang paglalabas o pag-clear ng isang kawalang-tiyak ng anumang oras ay nag-aalis ng isang kalagayan ng pagbebenta at itulak ang proseso ng pagbili nang pasulong. Sinasabi ng Freund na kapag ang isang mabilis na pagsasara ay nagiging mahalaga. Nagbibigay siya ng isang halimbawa:

Sabihin na ang bumibili ng isang townhome ay naaprubahan para sa isang pautang, sa inspeksyon ng ari-arian at lahat ng iba pang mga angkop na kasipagan kumpleto. Ang mga contingencies ay inilabas, at ang 30- o 45-araw na eskrow ay nasa lugar.

"Nagtatagal sila ng 30 araw at ang stock market ay bumaba ng 10% - at nawala na lamang ang kanilang pagbabayad," sabi ni Freund. "Kaya ngayon gustong kanselahin ng mamimili. Ngunit naitataas nila ang kanilang mga contingencies, na nangangahulugang ang kanilang deposito ay napapailalim ngayon sa pagkawala ng karapatan."

Bago ang pag-aangat ng mga contingencies, ang mga mamimili ay maaaring lehitimong bumalik sa isang pagbili at, 99% ng oras, makuha ang kanilang buong deposito nang walang parusa, sabi niya. Iyon ang dahilan kung bakit gusto ng mga ahente ng real estate ang mabilis na pagsasara, tulad ng sa loob ng 30 araw - sa halip na lumalawak ito sa 60 o kahit na 90 araw.

Mag-ingat sa Homebuyer

Kabilang sa iba pang mga contingencies ang:

• Inspeksyon at pag-aayos: Ang isang kuwalipikadong inspektor ng bahay ay nagsasabi sa iyo kung ano ang kailangang maayos o ma-upgrade sa bahay. Maaari mong madalas makipag-ayos para sa ilang mga pangunahing item na dapat i-address ng nagbebenta.
• Ang pagbebenta ng isang naunang bahay: Kailangan mong ibenta ang iyong bahay bago ka bumili ng isa pa.
• Mga likas na panganib: Ang mga ito ay ipinahayag sa mga legal na kinakailangang pagsisiwalat ng nagbebenta at maaaring isama ang paghahayag na ang isang ari-arian ay nasa isang lindol o plain earthquake.
• Pagkakasiguro: Halimbawa, kung alam mo na ang ari-arian ay nasa isang baha zone, maaari ba itong iseguro? At kung gayon, magkano ang halaga nito?

Pag-iwas sa mga problema malaki at maliit

Ang ilang mga pag-aari ay nakatali sa pamamagitan ng mga alituntunin at mga paghihigpit na inilalagay ng mga asosasyon ng may-ari ng bahay, o mga HOA. Ang mga organisasyong pangkomunidad ay nagbibigay ng mga amenities at protektahan ang mga halaga ng ari-arian Maaaring kabilang dito ang pagpapanatili ng mga elevators sa isang mataas na gusali gusali ng condo, o ang konstruksiyon at pangangalaga ng mga karaniwang lugar, tulad ng lobbies, clubhouses o palaruan.

"Siguro ang asosasyon ng may-ari ng bahay ay walang sapat na reserba," sabi ni Freund. Kung ganiyan ang kaso, "sa tuwing may kailangang maayos, may isang espesyal na pagtatasa dahil wala silang anumang reserbang magbayad para sa bubong o pagpipinta, o anumang maaaring maging."

Ngunit ito ay hindi palaging mga pangunahing isyu na pumatay ng isang deal. Ang pag-back out ng isang pagbili ay maaaring maging isang bagay ng isang bagay na pisikal, pinansiyal - o kahit na mabalahibo.

"Lamang ng isang linggo na ang nakalipas, nagkaroon ako ng isang deal malagas dahil ang homeowners association dokumento sinabi na ang isang may-ari ay maaaring 'makatwirang magkaroon ng dalawang aso sa ari-arian' - at ang aking client ay may tatlong aso," sabi ni Freund. "Kinansela sila."

Ang mga contingencies ay maaaring maging pinakamahusay na kaibigan ng mamimili.

Si Hal Bundrick ay isang manunulat ng kawani sa Investmentmatome, isang personal na website ng pananalapi. Email: [email protected]. Twitter: @halmbundrick.

Imahe sa pamamagitan ng iStock.