Pagsusuri ng Pamumuhunan ng 2018

Ang Fundrise ay isang online na real estate kumpanya na nagbibigay-daan sa average - basahin: hindi mayaman - mamumuhunan bumili sa pribadong komersyal at tirahan na mga katangian sa pamamagitan ng pooling ang kanilang mga asset sa pamamagitan ng isang investment platform.

Habang ang ilan sa mga online na real estate platform ay magagamit lamang sa mga pinaniwalaan na mamumuhunan - na tinukoy sa US securities law na may net worth na higit sa $ 1 milyon, hindi kasama ang halaga ng kanilang bahay, o taunang kita ng hindi bababa sa $ 200,000 para sa mga indibidwal o $ 300,000 para sa isang pares - ang lahat ng kasalukuyang mga produkto ng Fundrise ay magagamit sa mga di-pinapahintulutang mamumuhunan.

Ang mga pangunahing produkto ng kumpanya ay trusts investment real estate, o REITs, na karaniwang namuhunan sa real estate ng paggawa ng kita, alinman sa pamamagitan ng pagbili at pamamahala ng mga gusali o sa pamamagitan ng paghawak ng mga pag-utang. Ang mga REIT na hindi nakikipagkalakalan sa pampublikong palitan - ang mga ito ay lubos na hindi ligtas. Nangangahulugan iyon na walang garantiya ang mga mamimili para sa mga namumuhunan na gustong magbenta ng pagbabahagi. (Ang Fundrise ay nag-aalok ng isang programa ng pagtubos, ngunit ito ay may mga caveats; higit pa sa na sa ibaba.) Nagtatampok ang pag-promote ng pamumuhunan sa online na katangian ng proseso nito sa pamamagitan ng pagtawag sa "eREITs" ng produkto nito. Nagbibigay din ang Fundrise ng eFunds, kung saan ang pinagsama-samang pera ng mga mamumuhunan ay ginagamit upang bilhin lupain, bumuo ng pabahay at pagkatapos ay ibenta ito sa mga mamimili sa bahay.

Mamumuhunan bumili sa mga produktong ito sa pamamagitan ng isa sa apat na mga portfolio: Starter, Supplemental Income, Balanced Pamumuhunan o Pangmatagalang Paglago. Tinutukoy ng pondo ng pamumuhunan ang halo ng mga eREITs at eFunds sa bawat plano, pati na rin ang mga kalakip na katangian.

Mayroong mahahalagang panganib sa pamumuhunan sa mga di-traded na REITs - mga panganib na binabalangkas natin sa ibaba - ngunit maaari ring maging gantimpala. Ang average na taunang pagbabalik para sa lahat ng pamumuhunan ng pamumuhunan sa 2017 ay 11.44%, net ng mga bayarin, na ipagpapalagay ang reinvestment ng dividend, ayon sa Fundrise. (Ang makasaysayang pagbalik ay nagpapakita ng pagganap ng pamumuhunan tulad ng kinakalkula ng Fundrise, hindi kinakailangang kung ano ang binayaran sa mga mamumuhunan. Ang pag-upa ng pamumuhunan ay nakuha ng isang timbang na average na halaga na namuhunan sa bawat produkto; iyon ay, ang ilang mga produkto ay binigyan ng mas maraming timbang kaysa sa iba kapag ang average ay kinakalkula.

Ang Investmentmatome ay isang libreng tool upang mahanap ka ng pinakamahusay na mga credit card, cd rate, savings, checking account, scholarship, healthcare at airline. Magsimula dito upang i-maximize ang iyong mga premyo o i-minimize ang iyong mga rate ng interes. Andrea Coombes

Mabilis na mga katotohanan

• Magkakaibang portfolio ng mga pribadong deal sa real estate
• Minimum na pamumuhunan ng $ 500 hanggang $ 1,000
• Ang mga bayarin sa pamamahala at pagpapayo ay nagdaragdag ng hanggang sa 1%, ngunit magkaroon ng kaalaman sa iba pang mga bayarin

Matuto nang higit pa

Pinakamabentang para sa pamumuhunan

• Mamumuhunan na may pangmatagalang pananaw. Ang mga pamumuhunan na ito ay hindi kinakalakal sa isang pampublikong palitan - nangangahulugan ito na hindi sila ligtas. Ang ideya ay i-hold ang mga ito para sa hindi bababa sa limang taon. May bayad na lumabas nang maaga sa ilang mga kaso. (Kung mas gugustuhin mong manatili sa mga likidong pamumuhunan, isaalang-alang ang pamumuhunan sa pamamagitan ng isang online na broker. Pinapalitan namin ang pinakamahusay na mga broker para sa stock trading dito.)
• Mamumuhunan na naghahanap ng sari-saring uri mula sa stock at mga merkado ng bono. Hindi tulad ng ipinagkaloob ng publiko na REITs, na kung saan ay may posibilidad na maiugnay ang ilang bahagi sa stock market, ang pagganap ng mga indibidwal na ari-arian sa mga portfolio ng Fundrise sa pangkalahatan ay hindi nakakonekta sa pagganap ng stock market.
• Ang mga mamumuhunan ay handang tumagal sa panganib ng pamumuhunan sa pamamagitan ng isang modelo na hindi pa nasubok ng isang malaking downturn ng real estate. (Para sa tulong ng pagbuo ng isang mas tradisyonal, mababang gastos na portfolio ng pamumuhunan, tingnan ang aming mga nangungunang mga pinili para sa pinakamahusay na robo-tagapayo.)
• Ang mga namumuhunan ay may kakayahan at handang gumawa ng masigasig na pananaliksik. Ang bawat produkto ng Fundrise ay may sariling 200 + -page na pabilog na iniharap sa Securities and Exchange Commission, na naglalarawan ng mga bayarin at iba pang mga detalye. Kinakailangan ng mga mamumuhunan na maglakad nang bukas ang kanilang mga mata.
• Mga namumuhunan na hindi gustong pumili o pamahalaan ang mga katangian sa kanilang sarili. Ang Fundrise ay nakakahanap ng mga ari-arian, nagsasagawa ng underwriting at tumutukoy kung aling mga katangian ang pumapasok sa bawat isa sa mga sasakyang pang-puhunan nito.

Pagbabangko sa isang sulyap

Nag-aalok	Mga Detalye
eREITs at eFunds	Ang mga mamumuhunan ay pipili sa apat na mga portfolio ng pamumuhunan, na nagtataglay ng iba't ibang uri ng limang eREIT at dalawang eFunds.
Bumalik potensyal	Ang average na return para sa lahat ng mga pamumuhunan sa pamumuhunan sa 2017 ay 11.44%, net ng mga bayarin, na ipagpapalagay na reinvestment ng dividend, ayon sa Fundrise (nagbabalik na sumasalamin sa pagganap ng pamumuhunan tulad ng kinakalkula ng Fundrise, hindi kinakailangang bayaran ang mga namumuhunan).
Mga minimum na pamumuhunan	$ 500 minimum para sa Starter Portfolio $ 1,000 minimum para sa mga Supplemental Income, Balanced Investing at Long-term Growth plan.
Bayarin	Ang bayad sa pamamahala ng asset ng 0.85% at fee sa pagpapayo na 0.15%, ngunit maaaring mag-apply ang iba pang mga bayarin.
90-araw na pang-pera na pangako	Ayon sa website nito, ang Fundrise ay "ibalik ang iyong puhunan sa orihinal na halaga" kung humiling ka ng pagtubos sa loob ng unang 90 araw (maaaring mag-aplay ang mga paghihigpit).

Mga Produkto

Maaari mong piliin na mamuhunan sa isa sa apat na mga portfolio ng Fundrise, batay sa iyong mga layunin sa pamumuhunan: ang Portfolio ng Starter, Supplemental Income plan, Balanseng plano sa Pamumuhunan o plano sa Pangmatagalang Paglago. Ang bawat isa sa mga account na ito ay nag-iimbak sa iba't ibang kumbinasyon ng mga eREITs ng Pagmumula at mga eFunds na inilarawan sa ibaba.

Limang eREITs

• Income eREIT: Nakatuon sa mga pamumuhunan sa utang sa mga komersyal na ari-arian
• Paglago ng eREIT: Nakatuon sa mga komersyal na ari-arian, lalo na sa maraming gusali, na mapahalagahan sa paglipas ng panahon
• East Coast eREIT: Nakatuon sa mga utang at equity investments sa East Coast
• Heartland eREIT: Nagtutuon sa mga utang at equity investment sa Midwest
• West Coast eREIT: Tumutok sa mga utang at equity investments sa West Coast

Dalawang eFunds

Ang eFunds ng Fundrise ay mamuhunan sa pag-unlad at pagbebenta ng residential real estate sa mga pangunahing lungsod ng A.S., na naglalayong kumita sa pangangailangan ng mga millennials para sa mga pabahay ng lunsod at ang kakulangan ng gayong pabahay. Ang kumpanya ay nagnanais na mag-tap sa umiiral na network ng mamumuhunan upang makahanap ng mga potensyal na mamimili sa bahay. Ang kasalukuyang dalawang fundFocus focus ng Fundrise sa Washington, D.C., at Los Angeles. Sa bawat isa sa mga eFunds at eREITs, ikaw ay namumuhunan sa isang limitadong korporasyon ng pananagutan na nagsasagawa ng mga deal.

Mga detalye ng portfolio

Starter Portfolio

• Pinakamababang pamumuhunan: $ 500
• Advisory fee: 0.15%
• Halaga ng pamamahala: 0.85%
• Ang paggastos ng kalahati ng iyong pera sa Income eREIT at kalahati sa Paglago eREIT

Supplemental Income plan

• Pinakamababang pamumuhunan: $ 1,000
• Advisory fee: 0.15%
• Halaga ng pamamahala: 0.85%
• Nag-iimbak ng 25% ng iyong pera sa bawat isa sa apat na eREITs - East Coast, Heartland, West Coast at Income

Balanseng plano sa Pamumuhunan

• Pinakamababang pamumuhunan: $ 1,000
• Advisory fee: 0.15%
• Halaga ng pamamahala: 0.85%
• Nag-iimbak ng 20% ​​ng iyong pera sa Income eREIT, 18.33% ng iyong pera sa bawat isa sa tatlong eREITs (East Coast, Heartland, West Coast), 15% sa Los Angeles eFund, at 10% sa Paglago eREIT

Ang planong pang-matagalang paglago

• Pinakamababang pamumuhunan: $ 1,000
• Advisory fee: 0.15%
• Halaga ng pamamahala: 0.85%
• Nag-iimbak ng 20% ​​ng iyong pera sa paglago ng EREIT, 20% sa Los Angeles eFund, 16.67% sa bawat isa sa tatlong eREITs (East Coast, Heartland, West Coast), at 10% sa Washington DC eFund

Account sa pagreretiro

• Pinakamababang pamumuhunan: $ 1,000
• Ang mga namumuhunan na may IRA na may Millennium Trust Company (isang kumpanya sa labas na nagpapanatili ng mga itinakdang IRA para sa mga taong naghahanap ng mamuhunan sa mga alternatibong asset) ay maaaring mamuhunan sa alinman sa mga eREITs, para sa isang $ 75 na taunang bayad kada EREIT, na binayaran sa Millennium Trust (bayad limitado sa $ 200 taun-taon).

Kung saan kumukuha ang Pamumuhunan

Mababang halaga ng pamumuhunan: Kung gusto mo ang ideya ng pagkuha sa mga pribadong real estate deal ngunit walang malaking pera upang i-play sa, Fundrise maaaring maging angkop sa iyo.

90-araw na pang-pera na pangako: Ayon sa website nito, ang Fundrise ay "ibalik ang iyong puhunan sa orihinal na halaga" kung hindi ka nasisiyahan sa serbisyo at humiling ng pagtubos sa loob ng unang 90 araw. Ito ay nagbibigay-daan sa iyong itaw ang iyong mga daliri sa tubig. Ang mga paghihigpit ay maaaring mag-aplay, kabilang ang isang 60-araw na panahon ng paghihintay pagkatapos maipasa ang iyong kahilingan, ayon sa mga circulars na nag-aalok ng Fundrise.

Madaling gamitin na platform: Ang pag-sign up ay tumatagal ng mga 10 minuto, kung iyon - sa pag-aakala na nabasa mo na ang mahahabang pagsisiwalat ng mamumuhunan (at dapat mong basahin ang mga unang). Ibinibigay mo ang iyong address, numero ng telepono at numero ng Social Security, at pagkatapos ay piliin kung pondohan mo ang iyong account sa pamamagitan ng isang paglipat ng ACH (ibig sabihin, nagli-link sa iyong bank account), sa pamamagitan ng pagpasok ng impormasyon ng iyong bangko sa iyong sarili o sa pamamagitan ng paggamit ng wire transfer.

Upang makita kung paano gumagana ang platform, binuksan ko ang isang Starter Portfolio na may $ 500. Ito ay kinuha ng ilang araw para sa aking pamumuhunan upang pondohan. Ang website ay madaling gamitin, ngunit din medyo simplistic. Hindi ka makakahanap ng mga tool o calculators, ngunit maaari mong suriin ang impormasyon tungkol sa bawat ari-arian sa iyong portfolio.

Kung saan bumaba ang Fundrise

Bayad transparency: Sinasabi ng Fundrise na nagse-save ito ng mga mamumuhunan ng pera sa pamamagitan ng paglikha ng isang relatibong direktang link sa pagitan ng mga namumuhunan at real estate. Halimbawa, hindi katulad ng ilang mga site ng crowdfunding, walang broker-dealer na kumikilos bilang isang middleman sa Fundrise, at nagse-save sa mga gastos.

Gayunpaman, may mga gastos sa upfront na mahirap para sa mga namumuhunan na makita. Habang tinutukoy ng Fundrise ang mga pangangasiwa ng pag-aari at mga bayarin sa pag-aari nito, kailangan mong gawin ang ilang mga pagluluksa sa napakahabang mga circular na nag-aalok upang matuto tungkol sa iba pang mga gastos.

Ang pagbubuo ng pamumuhunan ay hindi nag-iisa sa bagay na ito. Sa matapang na bagong mundo ng online na pamumuhunan sa real estate, ang mga kumpanya ay nag-post ng mga link sa pag-aalok ng mga circulars at iba pang mga dokumento na daan-daang mga pahina ang haba, inilibing kung saan may mga detalye ng mga detalye na dapat malaman ng mga namumuhunan. (Tingnan ang babalang ito mula sa Financial Industry Regulatory Authority, o FINRA, para sa higit pa sa mga panganib na panoorin para sa mga di-traded REITs.) Samantala, ang mga website ng kumpanya ay puno ng mga flashy na mga larawan ng mga katangian at mga chart ng inaasahang pagbabalik na hindi maiiwas na umakyat at sa kanan.

Halimbawa, namuhunan ako ng $ 500 noong Agosto 2017. Kapag nag-log in ako sa account, nakikita ko ang isang chart na nagpapakita ng aking "hypothetical projected return" mula 2019 hanggang 2034:

Screenshot ng account ng accountrise, Abril 5, 2018.

Samantala, ipinapakita ng pahinang ito ang katayuan ng aking portfolio:

Screenshot ng account ng accountrise, Abril 5, 2018

Ang mga tsart ay medyo, ngunit ang isang malinaw na pagdedetalye ng mga bayarin at mga upfront na gastos ay gawing mas madali para sa mga mamumuhunan na gumawa ng matalinong mga pagpipilian. Hanggang sa gayon, narito ang ilang mga bayarin upang isaalang-alang:

• Ang mga namamahagi sa mga produkto ng Fundrise ay maaaring ibenta sa isang premium sa kanilang halaga, na nangangahulugang maaari kang magbayad, sabihin, $ 10 isang bahagi para sa isang eREIT na may halaga ng net asset na $ 9.50. Ang pagkakaiba na gumaganap bilang isang uri ng pag-load ng benta.
• Tulad ng anumang real estate deal, may mga gastos sa pang-organisasyon at nag-aalok upang dalhin ang mga eREITs at eFunds sa pag-iral. Sinasabi ng Fundrise na ang mga run na ito ay 0% hanggang 2% ng pera na nakuha mula sa mga mamumuhunan. Ang tagapamahala ay binabayaran para sa mga nag-aalok ng mga gastos sa labas ng eREIT o eFund sa buwanang mga pag-install na hindi lalagpas sa 0.5% ng kabuuang mga nalikom ng pondo.
• Sa eFunds, mayroong isang potensyal na bayad sa pagpapaunlad ng hanggang 5% ng kabuuang mga gastos sa pag-unlad, hindi kasama ang lupa, sabi ni Kendall Davis, vice president ng mga pamumuhunan sa Fundrise. Ang bayad na ito ay magagamit kung ang Fundrise ay bumuo ng isang proyekto mismo, sa halip na gumamit ng isang developer sa labas, sabi niya.
• Sa hinaharap, kapag ang isa sa mga eFunds ay nagbebenta ng isang ari-arian, maaaring may potensyal na bayad sa pagbayad ng 1.5% ng kabuuang kita, matapos ang pagbayad ng utang sa antas ng ari-arian, sabi ni Davis, binabanggit na ang Fundrise ay naglalayong bawasan ang mga gastos sa pamamagitan ng pagkilos bilang sarili nitong listahan ng ahente, nang hindi dumaan sa isang tradisyunal na real estate broker. (Kung ang Fundrise ay dumaan sa isang broker, ang bayad sa broker ay lalabas sa gross proceeds.)

Bago ang diving, isaalang-alang ang:

• Ang pinagsama-samang Crowdfunded na pamumuhunan sa real estate ay pa sinusuri sa panahon ng downturn. Sa kaganapan ng ibang pag-crash ng pabahay tulad ng isang nagsimula noong 2006, posibleng mamumuhunan sa isang produkto ng Fundrise ang mahalagang patakbuhin sa bangko - lahat ay nagnanais na matubos ang kanilang pagbabahagi nang sabay-sabay. Sa sitwasyong iyon, ang Pundasyon ng Pamumuhunan ay mapipilitang ipagpaliban ang mga redemption para sa ilang mga namumuhunan. Mayroong mga hindi alam dito, kaya kung ikaw ay may panganib-ayaw, lumayo ka. (Mayroong higit sa isang paraan upang mamuhunan sa real estate - alamin kung anong uri ang tama para sa iyo: 5 mga paraan upang mamuhunan sa real estate.)
• Paano ka sari-sari? Isaalang-alang ang lahat ng iyong mga ari-arian ng real estate, kabilang ang iyong tahanan at mga pampublikong ibinebenta REIT sa iyong portfolio ng pamumuhunan, kapag tinatasa ang antas kung saan ang iyong portfolio ay sari-sari. Basahin ang aming kuwento kung paano mababawasan ang pag-iiba-iba sa pamumuhunan ng panganib.
• Ang namumunong kumpanya ng pamumuhunan ay hindi pa nakabuo ng anumang mga kita at ito ay nagsasangkot ng mga pagkalugi, sa bawat kumpanya ng Hulyo 2017 na nag-aalok ng circular. Gayunpaman, ang bawat deal sa real estate ay sarili nitong entidad, hiwalay sa kumpanya ng magulang. "Ang mga namumuhunan ay mawawalan ng pera lamang kung ang mga aktwal na deal sa real estate ay nabangkarote," sabi ni Mark S. Roderick, isang abogado sa Flaster Greenberg, na dalubhasa sa online na real estate at mga kompanya ng crowdfund.
• Ang pamumuhunan sa Pamumuhunan ay nangangahulugan ng pagtali sa iyong pera nang ilang sandali. Maaari kang humiling na kunin ang iyong mga pagbabahagi sa isang quarterly basis, ngunit maaari kang magbayad ng bayad, depende sa kung gaano katagal mo ginanap ang investment. Ang bayad, na binabayaran sa eREIT o eFund, ay kinakalkula bilang isang diskwento sa halaga ng presyo ng pagbabahagi: 0% kung sa unang 90 araw; 3% na diskwento kung ang mga pagbabahagi ay gaganapin ng hindi bababa sa 90 araw ngunit mas mababa sa tatlong taon; 2% kung namamahagi ng hindi bababa sa tatlong taon ngunit mas mababa sa apat na taon; 1% kung namamahagi ng hindi bababa sa apat na taon ngunit mas mababa sa limang taon. Walang diskwento upang matubos ang namamahagi na gaganapin limang o higit pang mga taon. Maaaring may iba pang mga bayad na nauugnay sa pagtubos, at ang plano ng pagtubos ay maaaring masuspinde nang walang abiso. Kung masyadong maraming mamumuhunan ang humihiling ng mga redemptions sa anumang oras, maaaring bayaran ang mga pagbabayad. Ang mga mamumuhunan na nababahala tungkol dito ay maaaring mas gusto ang pamumuhunan sa pamamagitan ng isang karaniwang brokerage account, na nagbibigay sa iyo ng access sa isang malawak na hanay ng mga pamumuhunan. (Narito kung paano magbukas ng brokerage account, at kung ano ang dapat isaalang-alang bago mo gawin.)
• Nang magpasiya akong kunin ang aking pagbabahagi, hindi ko mahanap ang mga tagubilin sa website, kaya nag-email ako sa Fundrise sa kanilang pangkalahatang email address. Pagkatapos ng ilang araw, nakatanggap ako ng isang email na may isang link sa isang pahina ng Pamumuhunan upang tubusin ang aking mga pagbabahagi at isang tsart na nagdedetalye kung paano ibabenta ang aking pagbabahagi sa diskwento (mas mahaba ako kaysa sa pambungad na 90-araw na panahon). Sa puntong iyon, ang proseso upang simulan ang pagtubos ay simple at umabot lamang ng ilang minuto. Kailangan kong maghintay hanggang sa katapusan ng quarter para sa aking kahilingan na maproseso. Subalit tulad ng mga alok na circulars tandaan, ang Fundrise "ay hindi maaaring garantiya na ang mga pondo na inilaan para sa plano ng pagkuha ay sapat upang mapaunlakan ang lahat ng mga kahilingan na ginawa sa anumang kuwarter ng kalendaryo."

Para sa higit pang mga detalye, tingnan ang website ng Fundrise.