Huwag makakuha ng play sa pamamagitan ng mortgage "buwis laro"

Ni Matt McCoy

Matuto nang higit pa tungkol kay Matt sa aming site Magtanong ng Tagapayo

Sa isang kamakailang artikulo, tinalakay ko kung bakit ang ilang mga tao ay nagpapanatili ng utang na mababawas sa utang. Ang isang dahilan ay may kaugnayan sa "laro ng buwis" - na pinapanatili ang mababang rate ng interes, utang na mababawas sa buwis at sinusubukang kumita nang higit pa sa kanilang mga pamumuhunan. Pagkatapos ng isang kamakailan-lamang na talakayan tungkol sa isyung ito, nangyari sa akin na ang konsepto na ito ay hindi nauunawaan pa rin.

Minsan ang argumentong ito ay napakaliit ng panuntunan. Halimbawa, kung ang iyong rate ng mortgage ay 4%, kailangan mo lamang kumita 4.01% upang "manalo" sa laro, tama? Maling. Ang madalas na natitira sa argument na ito ay isang napakahalagang salik: mga implikasyon sa buwis - kapwa mabuti at masama.

Ito ay pinakamahusay na isinalarawan sa pamamagitan ng isang halimbawa. Nakakapit sa 4% rate assumption, gagamitin namin ang isang simula ng mortgage balance na $ 300,000 at ipalagay ang 30-year fixed rate loan. Babaguhin din namin ang mga buwis, pagpapanatili at seguro dahil maaari kang magkaroon ng mga gastos na walang kinalaman sa kung mayroon kang mortgage. Ang pag-plug sa mga pagpapalagay na ito sa isang pinansiyal na calculator o spreadsheet at ipagpapalagay na mga pagbabayad ay ginawa sa dulo ng bawat panahon ay nagbubunga ng mga sumusunod:

• Buwanang pagbabayad = $ 1,432.25 (360 pagbabayad)
• Kabuuang interes na binayaran sa buhay ng utang = $ 215,608.51

Ipagpalagay na isinasaalang-alang mo kung babayaran mo ang utang na ito sa loob ng 15 taon o mamuhunan na ang karagdagang pagbabayad sa ibang lugar. Ang unang hakbang ay upang matukoy kung ano ang magiging karagdagang pagbabayad na iyon. Gamit ang aming mapagkakatiwalaang calculator o spreadsheet, nakita namin na kailangan mo ng karagdagang buwanang pagbabayad na $ 786.81. Ang buwanang pagbabayad at kabuuang halaga ng interes na binayaran para sa sitwasyong ito ay ang mga sumusunod:

• Buwanang pagbabayad = $ 2,219.06 ($ 2,219.06 - $ 1,432.25 = $ 786.81)
• Kabuuang interes na binayaran sa buhay ng utang = $ 99,431.48

Kaya ang pagbabayad ng mortgage loan na ito sa loob ng 15 taon sa halip na 30 taon ay magbubunga ng savings na gastos sa interes na $ 116,177.03. Ngunit hindi ito ang iyong aktwal na pagtitipid dahil nakatanggap ka ng isang bawas sa buwis para sa interes na binabayaran. Ipagpapalagay na ikaw ay nasa 28% na bracket ng buwis at ang lahat ng binabayaran sa interes ng mortgage ay deductible sa buwis, ang net savings ay magiging halos $ 83,647.46 ($ 116,177.03 x 0.72).

Naisip namin kung ano ang aktwal na matipid mula sa pagbabayad ng mortgage nang maaga, ngunit ngayon kailangan naming ihambing iyon sa isang bagay. Kailangan nating magsimula sa pagsasaalang-alang kung ano ang kumakatawan sa savings savings. Ang pagtitipid sa interes ay kumakatawan sa pakinabang na kakailanganin mong maipon sa pamamagitan ng pamumuhunan ng karagdagang pagbabayad sa mga 15 taon upang masira kahit. Gayunpaman, upang ihambing ang mga mansanas sa mga mansanas, kailangan nating ayusin ang mga natipid sa interes (ang pagtaas ng puhunan na pinupuntirya natin) para sa mga buwis sa kapital na kita. Sa pag-aakala na ang lahat ng mga natamo ay matagal na at ang naaangkop na rate ng buwis ay 15%, ang resulta ay isang nabagong pakinabang na $ 98,408.78. Kung mananatili kaming disiplinado at mamuhunan na ang sobrang pagbabayad na $ 786. 81 bawat buwan sa loob ng 15 taon, mamumuhunan kami ng kabuuang $ 141,625.80 ($ 786.81 x 180). Ang pagdaragdag ng nabagong pakinabang mula sa itaas hanggang sa buwanang halaga ng pamumuhunan ay nagbibigay sa amin ng hinaharap na halagang kailangan sa loob ng 15 taon na $ 239,565.58. Hang on - kami ay halos doon.

Ngayon kami ay naka-save na interes at ang hinaharap sum kinakailangan, ngunit kailangan pa rin namin ng isang rate ng return upang ihambing sa mortgage rate. Ang pag-plug sa hinaharap ay kinakailangan ($ 239,565.58), ang buwanang pagbabayad na gagastusin namin ($ 786.81), ang halaga ng oras na aming mamuhunan (15 taon o 180 na pamumuhunan), at ang halaga na kasalukuyang inilalaan namin sa hinaharap sum (zero), maaari naming malutas ang rate ng return. Ibinibigay nito sa amin ang sumusunod na rate ng pagbabalik:

• Tinatayang rate ng return na kinakailangan upang masira kahit = 6.56%

Kaya upang maging walang malasakit sa pagitan ng dalawang mga pagpipilian, kailangan mong kumita ng isang compound na pagbalik ng higit sa 6.5% sa loob ng 15 taon na panahon. Ang layunin ng pagsasanay na ito ay tiyak na hindi sabihin na ito ay imposible, ngunit hindi lamang malinlang sa pag-iisip na ito ay parang itim at puti gaya ng maaaring gawin ng iba. Na sinabi, tandaan na ang rate ng mortgage na ito ay naayos na - isang kilalang variable para sa buhay ng utang - habang ang pagbalik sa investment sa hinaharap at mga hinaharap na mga rate ng buwis ay parehong di-kilalang mga variable.

Ang partikular na halimbawang ito ay maaaring hindi magkasya sa bawat sitwasyon, ngunit maaari itong gamitin ng isang simpleng paraan upang ilarawan ang aking punto. Gamit ang parehong sitwasyong ito, ang isang mas mababang bracket tax (mas mababa sa isang pagbabawas) ay nagreresulta sa isang mas mataas na pagkalat na kinakailangan upang masira kahit na, at ang isang mas mataas na bracket ng buwis (higit pa sa isang pagbabawas) ay nagreresulta sa mas mababang pagkalat, lahat ng iba ay pantay.

Sa kurso ng aking karera, natutunan ko na tanungin ang lahat ng bagay at huwag kumuha ng halaga sa mukha. Ang mga pinansiyal na tuntunin ng hinlalaki at pangkulturang "kaalaman sa pananalapi," na kapwa ang karaniwang ibinabahagi, ay madalas na hindi kumpleto o mali. Iminumungkahi ko na tinatanong mo rin ang mga alituntunin ng kaalaman at kaalaman sa kultura upang makita kung may hawak ka para sa iyo. Malamang, hindi sila.