Mga Pondo mula sa Operations (FFO) Kahulugan at Halimbawa |
Use of NAREIT Version of FFO Widespread
Talaan ng mga Nilalaman:
- Ano ito:
- Ang formula para sa FFO ay:
- Sa pangkalahatan, ang mga pagsasaayos FFO ginagawang sa net income ay inilaan upang makabawi para sa mga pamamaraan ng accounting na maaaring masira ang tunay na pagganap ng real estate investment trust. Ito ay totoo lalo na sa pamumura. Ang mga Karaniwang Tinatanggap na Mga Prinsipyo sa Accounting (GAAP) ay nangangailangan ng mga REIT upang maubos ang kanilang mga pag-aari ng investment sa paglipas ng panahon. Gayunpaman, maraming REIT properties ang talagang pinahahalagahan sa paglipas ng panahon, at dahil dito, ang kinakailangang gastusin sa pag-depreciation ay may gawing maliliit na kita ang netong kita. Ang FFO ay nag-aayos din para sa mga nadagdag (o pagkalugi) sa pagbebenta ng mga ari-arian dahil hindi sila umuulit at samakatuwid ay hindi nakakatulong sa patuloy na kapasidad na nagbabayad ng dividend (REITs ay kailangang magbayad ng 90% ng kanilang kita sa pagbubuwis sa dividends). Ang ilang mga analyst ay lalong nagpapatuloy at kinakalkula ang mga Adjusted Funds mula sa Operations (AFFO), na nag-aayos ng FFO para sa pagtaas ng upa at ilang mga gastusin sa kapital.
Ano ito:
cash na nabuo sa pamamagitan ng isang real estate investment trust (REIT). Mahalaga na tandaan na ang FFO ay hindi katulad ng Cash from Operations, na siyang pangunahing sangkap ng hindi direktang pamamaraan ng cash flow statement. Paano ito gumagana (Halimbawa):
Ang formula para sa FFO ay:
Mga Pondo mula sa Mga Operasyon = Net Income + Pinagsama-samang + Amortisation - Mga Natitira sa Pagbebenta ng Ari-arian
Ipagpalagay natin ang Kumpanya XYZ ay isang REIT na nagmamay-ari ng ilang mga pag-aari. Noong nakaraang taon, ang hitsura ng kita ng Kumpanya XYZ ay ganito:
Gamit ang pormula sa itaas, maaari nating kalkulahin ang FFO ng Kumpanya XYZ tulad ng sumusunod:
$ 2,500,000 + $ 2,000,000 - $ 200,000 = $ 4,300,000
REITs at katulad na mga trust ay karaniwang ibubunyag ang FFO sa Ang mga footnote sa kanilang mga pinansiyal na pahayag (at sa maraming mga kaso sa mga headline ng kanilang mga release ng pahayag), at sila ay kinakailangan upang ipakita ang kanilang mga kalkulasyon.
Bakit ito Matters:
Sa pangkalahatan, ang mga pagsasaayos FFO ginagawang sa net income ay inilaan upang makabawi para sa mga pamamaraan ng accounting na maaaring masira ang tunay na pagganap ng real estate investment trust. Ito ay totoo lalo na sa pamumura. Ang mga Karaniwang Tinatanggap na Mga Prinsipyo sa Accounting (GAAP) ay nangangailangan ng mga REIT upang maubos ang kanilang mga pag-aari ng investment sa paglipas ng panahon. Gayunpaman, maraming REIT properties ang talagang pinahahalagahan sa paglipas ng panahon, at dahil dito, ang kinakailangang gastusin sa pag-depreciation ay may gawing maliliit na kita ang netong kita. Ang FFO ay nag-aayos din para sa mga nadagdag (o pagkalugi) sa pagbebenta ng mga ari-arian dahil hindi sila umuulit at samakatuwid ay hindi nakakatulong sa patuloy na kapasidad na nagbabayad ng dividend (REITs ay kailangang magbayad ng 90% ng kanilang kita sa pagbubuwis sa dividends). Ang ilang mga analyst ay lalong nagpapatuloy at kinakalkula ang mga Adjusted Funds mula sa Operations (AFFO), na nag-aayos ng FFO para sa pagtaas ng upa at ilang mga gastusin sa kapital.
Mas gusto ng maraming mga analyst na suriin ang FFO sa halip ng netong kita sa pagsukat ng pinansiyal na pagganap ng REIT. Katulad ng mga kita sa bawat share (EPS), ang FFO per share ay isang maingat na sinusuri na sukatan na kadalasang ginagamit bilang barometer upang masukat ang kakayahang kumita ng REIT sa bawat yunit ng pagmamay-ari ng shareholder. Samantala, ang pagpapakahulugan ng mga presyo / FFO multiples ay maaaring makabuo ng mga pananaw ng paghahalintulad na katulad ng mga nabuong P / E multiples. Sa kabilang banda, ang FFO ay isang pangunahing tagapangasiwa ng mga presyo ng pagbabahagi.
Kahit na ang FFO ay malawak na isinasaalang-alang na ang pinaka-popular na paraan ng pag-quantify ng kakayahang kumita ng real estate firm, mahalaga na tandaan na ang FFO ay kadalasang madaling kapitan sa pagmamanipula, pagbabago ng accounting at restatements. Gayunpaman, ang FFO ay nananatiling pamantayan ng industriya sa pagtukoy ng kakayahang kumita ng pamumuhunan para sa mga shareholder.