Ang CFPB ay Nagtatayo sa mga Mortgages

Dahil ang Consumer Financial Protection Bureau ay nilagdaan noong Hulyo 2010 bilang bahagi ng Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act, naglunsad ito ng isang krusada upang mapabuti ang mga pamamaraan sa pagpapautang sa mortgage at tugunan ang mga reklamo ng mga mamimili. Ang isa sa mga unang hakbangin nito, "Know Before You Owe," ay hinangad na pagsamahin ang dalawang kinakailangang federal na pagsingil ng mortgage sa isang simple, iisang dokumento na may mga gastos at mga panganib na naka-highlight, na ginagawang madali para sa mga mamimili sa paghahambing na tindahan.

Sa 8 milyong Amerikano na nakaharap sa pagreretiro dahil ang bubble ng pabahay ay sumiklab noong huling bahagi ng 2006, ang mga pag-aalala sa mortgage ay mataas sa listahan ng mga prayoridad ng CFPB, at sinimulan nito ang isang pangunahing pag-aayos ng mortgage lending system. Sa katunayan, ang CFPB ay nagsimula ng maraming mga pagkukusa sa mortgage, mahirap na panatilihing tuwid ang lahat ng ito.

Mabuti para sa iyo, ang mga nerdy ay narito upang ipaliwanag nang eksakto kung ano ang napapanahon ng CFPB, at kung ano ang maaaring mangahulugan ng regulasyon at batas sa mortgage sa hinaharap. Magbasa para malaman ang tungkol sa apat na pangunahing proyekto ng mortgage na nagtatrabaho sa CFPB kamakailan lamang.

1. Ilagay ang Serbisyo Bumalik sa Servicing Serving

Ang mga pangunahing kaalaman: Noong Abril, inihayag ng CFPB ang mga plano nito na baguhin ang servicing ng mortgage sa pamamagitan ng pagharap sa dalawa sa mga pangunahing reklamo ng mga may-ari ng bahay: ang mga mahal na error at ang "runaround" na maraming naranasan nang sinusubukang iwasan ang pagreretiro. Mga tagapagserbisyo ng mortgage, na nangongolekta ng mga pagbabayad mula sa borrower sa ngalan ng may-ari ng isang pautang, ay kadalasang namamahala sa serbisyo sa customer, escrow account, koleksyon, pagbabago ng utang at pagreremata. Gayunpaman dahil hindi pinipili ng karamihan sa mga borrower ang kanilang mga servicer ng mortgage, at dahil ang may-ari ng pautang ay hindi ang orihinal na tagapagpahiram, ang mga servicer ay inakusahan ng kawalan ng kaalaman sa mga pangangailangan ng mga mamimili. Kahit na bago ang krisis sa pananalapi, ang ilang mga mamimili ay nagreklamo tungkol sa mga masamang gawi ng mga tagapaglingkod at masama, hindi maayos na pagtatala ng rekord. Ang CFPB ay nagsasabi na ito ay naglalayong malutas ang marami sa mga problemang ito sa ilang mga bagong patakaran. Sa partikular, ang mga alituntunin na isinasaalang-alang ay kinabibilangan ng:

• I-clear ang buwanang mga pahayag ng mortgage
• Babala bago ang mga pagsasaayos ng rate ng interes
• Mga opsyon para sa pag-iwas sa mahal "Puwersang inilagay" na seguro (seguro sa panganib na binili ng servicer upang protektahan ang ari-arian)
• Maagang impormasyon at mga pagpipilian para sa pag-iwas sa pagreremata
• Kredito kaagad ang mga pagbabayad
• Ang mga talaan ay pinananatiling napapanahon at naa-access
• Mga error na naitama nang mabilis
• Direktang at patuloy na pag-access sa koponan ng pag-iwas sa servicer foreclosure

Ang kontrobersiya: Sinaway ng ilang mga tagapagtaguyod ng mga mamimili ang mga iminungkahing reporma ng CFPB, na nagsasabing hindi sila masyadong matigas. "May limitasyon sa kung ano ang magagawa ng CFPB kung hindi ito gumawa ng matatag na mga patakaran," sabi ni Diane Thompson, isang abugado sa National Consumer Law Center, na maraming nakasulat tungkol sa mga problema sa pag-alaga ng mortgage. Tinawagan niya ang mga panukala ng CFPB na "disappointing," lalo na ang patakaran tungkol sa seguro sa bahay na inilagay sa puwersa, na kadalasang ipinapataw na may maliit o zero na paunawa at maaaring magpadala ng mga may-ari ng bahay sa default o foreclosure.

Ang nakatalagang puwersa sa seguro ay isang tunay na problema-lubhang napakahalaga at napakahirap na alisin sa isang napapanahong paraan, kahit na ang consumer ay nagpapakita ng patunay ng pagkakaroon ng tamang patakaran sa seguro. American Banker natagpuan na ang mga patakarang ipinapataw ng bangko ay maaaring gastos 10 ulit ang normal na mga rate ng pamilihan, at marami sa mga pinakamalaking institusyong pinansyal ang may sariling mga subsidyo sa seguro na inilalagay sa puwersa. Kaya, ang ilan ay naniniwala na ang panukalang CFPB ay nabigo upang matugunan ang mataas na halaga ng mga patakaran sa seguro na inilagay sa puwersa, o ang kontrahan ng interes na nanggagaling kapag ang isang bangko ay kumontrata sa kanyang sarili upang bumili ng isang mahal na patakaran sa seguro.

Sa ilalim ng iminungkahing tuntunin ng CFPB, ang mga bangko at mga servicer ng pautang ay magbibigay ng mga may-ari ng bahay ng dalawang pagkakataon upang patunayan na mayroon silang seguro bago sila magsimula sa puwersang inilagay na seguro. Ang mga tagapag-empleyo ay kinakailangan ding magbigay ng may-ari ng bahay na may isang pagtatantya ng mahusay na pananampalataya kung magkano ang gastos ng patakaran sa seguro na inilalagay sa puwersa. Subalit, ang argumento ni Thompson, ang panukalang ito ay hindi sapat na malayo at "ay ganap na hindi sapat sa pagtugon sa mga pagsasaayos o mga kaayusan sa pagbabahagi ng kita sa mga kaanib o sa iba pa."

2. Ang Pagsasagawa ng mga Sertipikadong Pagkakasangla Maaaring Maging Repayuhin

Ang mga pangunahing kaalaman: Ang mga iminungkahing kakayahan ng Korte ng Mamamayan (QM) na kuwalipikado at kuwalipikadong mortgage (QM) ay magtataas ng bar sa mga borrowers na naghahanap upang patunayan na maaari nilang bayaran ang kanilang mga pautang, upang ang mapanlinlang, nakakukulay na "mga pautang na" na nag-ambag sa krisis sa pinansya ng 2008 ay maaaring iwasan sa hinaharap. Ang batas na kakayahang magbayad ay nangangailangan ng mga nagpapahiram upang gumawa ng makatwirang, pagtatasa ng mabuting pananampalataya sa kakayahan ng borrower na bayaran ang utang, at ang tuntunin ng QM ay tumutukoy sa "mga kwalipikadong mortgages," na kung saan ay mas ligtas sa estruktura at sumusunod sa mga pamantayan na ginagawang makatuwiran upang asahan na ang may-utang ay magagawang bayaran ang utang.

Ang mga alituntunin, na ipinanukalang noong nakaraang taon noong Mayo, ay nagbigay ng mga 1,800 komento bago natapos ang panahon ng feedback. Ang CFPB ay kamakailan inihayag na muli itong tumatanggap ng mga komento upang mangalap ng karagdagang data tungkol sa mga pautang at mga gastos sa paglilitis para sa nagpapahiram, bagaman ito ay kinakailangan sa ilalim ng pederal na batas upang ma-finalize ang panuntunan sa pamamagitan ng Enero 2013. Ito ay patuloy na tatanggap ng mga komento hanggang Hulyo 9, 2012.

Ang kontrobersiya: Habang ang mga proponents ay naniniwala na ang mga tuntunin ay tiyakin na ang mga nagpapahiram ay gagawing mas ligtas na mga pautang, ang mga kritiko ay nababahala na sila ay magpapalaya pa rin, sa gayon ay humahadlang sa mga responsableng borrowers sa pagkuha ng mga pagkakasangla. Ang mga pangkat ng pagbabangko at mamimili ay nag-aalala rin sa mga makitid na limitasyon na ipinapataw ng pamamahalang QM sa mga borrower, na posibleng magtakda ng isang pamantayan batay sa kita ng mga borrower upang matukoy kung magkano ang mga borrowers ay makakakuha, nang hindi isinasaalang-alang ang pagkakaiba-iba ng presyo ng pabahay sa rehiyon. Ang dalawang grupo ay labis na naglulunsad ng CFPB upang baguhin ang panukala at gawing mas limitado.

Samantala, ang National Association of Federal Credit Unions (NAFCU) ay nagpadala kamakailan ng isang liham na humihiling sa CFPB na tukuyin ang isang kuwalipikadong mortgage bilang isang ligtas na daungan laban sa litigasyon, na "ang tanging paraan upang matiyak na ang pinakamaraming bilang ng mga borrowers ay maaaring magtamasa pinakaligtas at pinaka-abot-kayang opsyon para sa napapanatiling credit na magagamit sa pamamagitan ng QM."

At pagkatapos ay maraming mga grupo ng industriya-kabilang ang American Bankers Association, Independent Bank ng Amerika, Mortgage Bankers Association, at ang National Association of Realtors-nagtanong sa CFPB na mag-host ng isang panel upang talakayin kung paano makakaapekto ang mga bagong mortgage lending standers sa mga maliliit na negosyo. Sinabi nila na sumusunod sa mga regulasyon na pinakamahusay na kasanayan.

Napakaraming drama! Gayunpaman, malamang na mamatay ito, dahil ang lahat ng mga komento ay kailangang maganap sa Hulyo 9. Pagkatapos nito, ang CFPB ay maaaring makakuha ng pag-crack sa drafting finalized legislation bago ang Enero.

3.

Ang mga pangunahing kaalaman: Ang CFPB ay nagtatrabaho din sa pag-update ng mga tuntunin ng pautang na nagmula pautang na inisyu ng Federal Reserve Board noong nakaraang taon.

Ang mga nagbabayad ng buwis ay maaaring magbayad ng mga puntos, na ipinahayag bilang isang porsyento ng isang halaga ng pautang, bilang kapalit ng mas mababang rate ng interes. (Halimbawa, ang isang borrower ay maaaring magbayad ng 1 punto, o $ 1,000, sa isang $ 100,000 na pautang, at makatanggap ng isang rate ng 3.5 porsiyento sa halip na 4 na porsiyento.) Ang mga bagong patakaran ay nangangailangan ng mga nagpapahiram upang mabawasan ang interes ng interes kung ang mga punto ay binabayaran, pati na rin ang nag-aalok ng isang walang-point pautang kaya borrowers ay maaaring ihambing ang iba pang mga alok. Ang CFPB ay magbabawal din sa mga bayarin sa pinagmulan, na kilala bilang "mga pinagmulan ng pinagmulan," na nag-iiba sa laki ng utang at masyadong madaling malito sa mga punto ng diskwento.

Sinabi pa ng CFPB na isinaalang-alang pa rin ang pagbibigay ng isang exemption sa mga puntos at bayad na pagkakaloob, na kung saan ay magpapahintulot sa mga mamimili na magbayad ng ilang mga upfront na mga puntos at mga bayarin sa mga tingian at pakyawan na mga transaksyon sa pautang kapag ang pinagkakautangan ay bumayad sa isang loan originator (LO), hangga't Ang mga bayarin sa pinagmulan ay hindi nag-iiba sa sukat ng utang.

Ang kontrobersiya: Sa isang araw na pulong sa Mayo, ang mga kinatawan mula sa CFPB at National Association of Mortgage Brokers (NAMB) ay nakaupo upang talakayin ang LO compensation. Nagbabala ang CFPB na dapat itong gumawa ng mga pagbabago sa kasalukuyang mga plano sa kompensasyon sa Enero 2013, o walang mga bayad na pinapayagan sa lahat para sa mga pinagmulan ng mortgage-ayon sa utos ng Dodd-Frank Act.

"Nang tatanungin [ng CFPB] kung gumagawa sila ng pag-aaral hinggil sa comp [loan originigation] comp, sinabi nila na ang lahat ng kanilang pag-aaral ay nauna sa LO comp," sabi ni Valerie Saunders ng RE Financial Services. "Bakit ginagawa nila ngayon? Dahil mayroon tayong bomba ng gris oras. May isang bagay na mangyayari sa Enero 21 ng 2013 o ang kakayahang singilin ang mga puntos, bayad at mga diskwento ay pupunta na."

Sinabi ng CFPB na ito ay nagtitipon ng impormasyon tungkol sa isyu at pakikinggan ang feedback ng industriya ng mortgage. Ngunit ang mga kinatawan ng mortgage ay patuloy na nagkakamali tungkol sa awtoridad nito. Ang isang kamakailang memo mula sa law firm na binanggit ni K & L Gates ang sitwasyon ng LO compensation at binigyan ng babala na ang mga pagbabago ng CFPB ay maaaring "lumikha ng mga pagyanig ng seismic" sa industriya.

"Habang ang CFPB ay lumilitaw na nais na subukan na maiwasan ang isang 'makabuluhang restructuring' ng pagpepresyo ng mortgage loan, ang mga iminungkahing paghihigpit sa mga punto ng diskwento at mga bayarin sa pagpapautang sa mga transaksyon na binayad ng kreditorya tulad ng inilarawan sa itaas ay malubhang pa rin, at kung ang pagpapatibay ay lumikha ng kanilang sariling mga kawalang katiyakan - kabilang ang kung ang mga mamimili ay maaaring pumili kung paano magbayad para sa kanilang mortgage loan, "isinulat ni Kris Kully ng K & L Gates.

4. Pinagsasama ang mga Dokumento ng TILA / RESPA (O, Nagiging sanhi ng Malaking Pagkakaiba sa Mga Form)

Ang mga pangunahing kaalaman: Pinagsama-sama ang dalawang key federal mortgage disclosures, ang pagsisiwalat ng dalawang-pahinang Truth in Lending Act (TILA) at pagsisiwalat ng three-page Real Estate Settlement Procedures Act (kilala rin bilang HUD-1 Settlement Statement), ang unang bahagi ng " Malaman Bago Ka May Utang "na kampanya. Noong Enero, sinubukan ng CFPB ang dalawang magkakaibang prototype para sa bagong pinagsama-samang closing form na pagsisiwalat, na pinangalanang Butternut at Hemlock. Ang parehong ay dinisenyo upang malinaw at ipahayag lamang ang mga tuntunin ng binili na pautang, ang gastos para sa mga serbisyo na kinakailangan upang isara ang utang, at anumang mga kondisyon at mga kinakailangan, na ginagawang mas madali para sa mga mamimili na mahanap at maunawaan ang impormasyon ng mortgage na kailangan nila.

Ang kontrobersiya: Detalye ng pagbubunyag ng TILA at RESPA dalawang may kaugnayan, ngunit iba, mga hakbang sa proseso ng mortgage: mortgage lending at pagbili ng bahay. Sinabi ng presidente at CEO ng NAFCU, Fred Becker na ang pinagsama-samang porma ay mangangailangan ng mga unyon ng kredito upang punan ang RESPA bahagi ng dokumento, na magbibigay ng mga hamon.

"Karamihan sa mga unyon ng kredito ay walang karanasan sa mga tauhan upang isagawa ang gawaing ito," sabi niya. "Dagdag pa, dahil sa pagiging komplikado at legal na pananagutan, hindi ito ang uri ng trabaho kung saan ang isang umiiral na empleyado ay maaaring madaling sanayin."

Idinagdag ni Becker na ang NAFCU ay nababahala rin sa nagkakasalungat na utos na may hawak na nagpapahiram sa mga mahigpit na pamantayan habang pinapayagan ang mga borrowers na magbigay ng mas kaunting impormasyon sa harap. "Ang mga tanong ng NAFCU kung ito ay matalino o makatarungan para sa CFPB na hawakan ang mga nagpapahiram sa mas mahigpit na pamantayan (tungkol sa mga tagapagkaloob ng ikatlong partido, hindi kukulangin) habang sabay-sabay na binabawasan ang dami ng impormasyon at ang dami ng oras na dapat gawin ng tagapagpahiram ng angkop na pagsisikap at repasuhin ang application."

Ang CFPB ay tila mulling sa mga komento na natanggap nito, at sinabing ito ay naglalayong palabasin ang draft proposal sa Hulyo 21.

Unang hakbang patungo sa mas mahusay na proteksyon ng consumer para sa mga mortgage

Inilalarawan ng apat na pagkukusa na ito kung paano sinimulan ng CFPB ang pag-usisa sa proseso ng mortgage, kahit na sa harap ng pagsalungat. Sa hinaharap, maaari naming asahan na makita ang higit pang mga iminungkahing regulasyon para sa industriya ng mortgage, at kahit na ang ilang finalized na batas noong Enero ng 2013-bagaman hindi nang walang malusog na pag-lobby at protesta bawat hakbang ng paraan mula sa mga tagapagtaguyod ng consumer, mga bangko, at mga kinatawan ng industriya ng mortgage. Ito ay isang proseso na nagsasangkot ng maraming pakikinig, pagbabago, at pagpapanukala, ngunit dito ay umaasa na magkakaroon din ng ilang mga tunay na hakbang pasulong sa mga bagong patakaran simula sa susunod na taon.