Upang Bilhin O Hindi Upang Bilhin - Recap ng Kaganapan

I-UPDATE (1/28/14): FULL VIDEO NG EVENT AY MAGAGAMIT NGAYON

**********************************************************************************************************************************************************************

Nagkaroon kami ng pribilehiyo ng pag-host ng Ryan Richard ng McGuire Real Estate at Roberto Rivera ng Unang Republic Bank kagabi sa Investmentmatome HQ. Para sa mga hindi nakuha ang kaganapan, narito ang ilang mga highlight. Mag-post kami ng mga clip dito kapag handa na sila. Available ang live tweet stream sa #BuyOrRentSF

Bakit dapat akong bumili?

• Itinutok ni Ryan ang kahalagahan ng pagkakaiba sa pagitan ng emosyonal (gusto kong magpinta ng aking sariling mga pader, naglalakad ng distansya sa mga paaralan) at pinansiyal (samantalahin ang pagpapahalaga sa presyo, mga diversifying portfolio)
• Ang emosyonal at pampinansyal na motivations ay maaaring paminsan-minsan ay nagkakasalungatan ang mga kasosyo ay maaaring nasa tapat na dulo ng spectrum sa mga tuntunin ng motivations - Tandaan na makipag-usap sa pamamagitan ng mga ito habang isinasaalang-alang mo ang desisyon na bilhin
• Kapaki-pakinabang na tool sa NYTimes upang makuha ang paunang nabasa kung gaano katagal ang maaaring tumagal upang masira kahit sa isang pagbili na ibinigay sa iyong kasalukuyang kalagayan sa pag-upa

Pagbabayad ng pagbili

3 pangunahing bagay na matukoy ang pagiging karapat-dapat sa pagiging maaasahan / pautang

• Credit score
• Kabuuang Utang / Gross Taunang kita ay hindi dapat lumagpas sa 4.5x
• Mga cash at liquid instrumento na magagamit para sa down payment

Paggawa ng down payment

Itinampok ni Ryan na ang pagbaba ng pagbabayad at mga nag-aalok ng panalong ay ang dalawang malaking hadlang sa kanyang mga kliyente na nakaharap sa San Francisco. Sinabi niya na ang dalawang isyu na ito ay nakakaapekto. Ang mas malaki ang down payment%, mas kaakit-akit ang alok (mas katiyakan ng malapit) sa nagbebenta. Siya ay nagsisimula sa s o isang medyo bagong instrumento sa pananalapi sa merkado para sa mga pagbili sa bahay: Pananalapi sa pagtustos

Paano gumagana ang equity financing?

• Nag-aalok ang kumpanya ng financing ng isang bahagi ng down payment bilang kapalit ng porsiyento ng pagbabago sa hinaharap sa halaga ng tahanan
• Ang isang tipikal na istraktura ay 50% ng downpayment sa exchange para sa 40% ng hinaharap na pagbabago sa halaga (namamahagi sa upside AT downside sitwasyon)
• Ang mga mamimili ay may opsyon na mag-cash out sa kasunduan at muling bumili ng ipinagbili ang equity pagkaraan ng 3 taon (ang independiyenteng pagsusuri ay gagawin sa oras na iyon upang tukuyin ang halaga ng buyback)

Paano naaapektuhan ng bagong mga panuntunan sa CFPB ang mga borrower?

Sinabi ni Roberto na ang mga pamantayan ng underwriting na tapat ay naging epekto sa mga nakaraang taon - kung kwalipikado ka para sa isang pautang sa 2013, malamang na ikaw ay karapat-dapat sa 2014

Naghahanap ng isang bahay

Sa panahon ng mga app at website, bakit abala ang pag-hire ng ahente?

• Tinatayang 15-20% ng mga benta ng SF noong 2013 ang nangyari off-market - a mabuti maaaring bigyan ng ahente ang mga potensyal na mamimili ng access sa mga listahan ng bulsa / "paparating" na mga listahan

CONDO / TIC / CO-OP - Ano ang mga ito at paano ito nakakaapekto sa mga opsyon sa financing?

• CONDO - Karamihan sa tapat ng tatlo, talaga ang nagmamay-ari ng yunit, at pagkatapos ay ibinahagi ang mga karaniwang espasyo. Ang bawat yunit ay may hiwalay na titulo.
• TIC (Tenancy-in-common) - May nagmamay-ari ka ng isang porsyento ng isang hindi nabilang na ari-arian. Single pamagat, maraming may-ari. Ang ibig sabihin ng solong pamagat ay kapag ang mga tao ay lumipat o lumabas, ang utang ay dapat na refinanced. Lumilikha ito ng mas maraming abala para sa mga bangko, na ginagawang mas mababa ang nais nilang ipahiram / singil nang higit pa para sa mga pautang sa TIC. Ang pagpepresyo ng pautang ay isang pag-andar ng kung ano ang isang rekurso ng isang bangko upang makuha ang pera nito pabalik. Ang mga pautang sa TIC ay hindi rin karapat-dapat para sa pagbebenta sa pangalawang merkado, na ginagawang mas kaakit-akit sa mga bangko.
• CO-OP- Ang pagbili ng stock sa isang pribadong korporasyon (na nagmamay-ari ng gusali). Ang mga kooperatiba ay madalas magkaroon ng mas mahigpit na mga underwriting requirement kaysa sa mga bangko mismo (na nangangailangan ng mas mataas na mga halaga ng pagbabayad sa ibaba)

Listahan ng Presyo - Maraming mga bagay na lumilitaw na nagbebenta sa itaas ng listahan, bakit na?

• Ang presyo ng listahan ay hindi katumbas ng presyo ng merkado - mas mababang presyo ng listahan ang isang diskarte na ginagamit ng ilang mga nagbebenta upang magmaneho ng mas maraming interes / maramihang mga bid
• Ang partikular na problema sa San Francisco, mas karaniwan sa labas ng lungsod
• Kung masyado itong mabuti upang maging totoo, marahil ay - suriin ang maihahambing na mga transaksyon sa lugar upang makakuha ng isang mas mahusay na pakiramdam para sa "presyo ng merkado" upang maaari kang gumawa ng isang mapagkumpitensyang alok

Panalong isang alok - anong mga estratehiya ang maaaring gamitin ng mga mamimili?

Kapag nag-iisip tungkol sa pagpanalo ng isang alok, kumuha ng pananaw ng nagbebenta:

1. Pagkahumaling ng alok - gaano kahusay ang numero ng headline
2. Katumpakan ng malapit:% downpayment
3. Katumpakan ng malapit: # ng mga contingencies

Kinuha ng ilang mga mamimili ang pag-alis ng mga contingencies upang gawing mas kaakit-akit ang kanilang mga alok - ito ay nagbubunyag sa iyo sa panganib na mawalan ng iyong deposito kung ang inspeksyon ay magdudulot sa iyo na lumayo mula sa alok, o ang panganib na gawin ang pagkakaiba kung ang home appraises ay mas mababa kaysa sa alok. MARKET PREDICTIONS

• 2014 – Taon ng Condo (48,000 mga yunit na inaprubahan noong nakaraang taon) sa San Francisco; nadagdagan ang suplay maaaring tulungan ang mga presyo ng paglambot ng mga presyo
• Ang pagtingin sa mga proyekto sa pagpaplano ng lungsod ay maaaring magbigay ng pananaw sa kung ano ang maaaring maging bago at umuusbong na kapitbahayan: Cesar Chavez, South Mission, Nopa

Ang isang paraan upang tingnan ang merkado ay upang masuri ang magagamit na pabahay stock sa loob ng isang mainit na presyo ng presyo, hal. $ 800K - $ 1.2M. Dahil sa mga parameter na iyon, itinaas ni Ryan:

• SF: Glen Park, Sunnyside, Western Addition
• East Bay: Temescal, Crocker, Jack London & Elmwood
• Marin: Larkspur at Corte Madera ay nagiging mas kaakit-akit dahil sa direktang mga linya ng bus sa SF

Ang pagbili ng bahay ay isang malaking pinansiyal na desisyon, mangyaring maglaan ng oras upang isaalang-alang ang iyong mga pagpipilian bago mahulog sa pag-ibig sa iyong pinapangarap na bahay!