Assumable Mortgage: Mga Kahinaan at Kahinaan para sa mga Mamimili at Mga Nagbebenta
5 Tanong Sa Sarili Para Maiwasan ang Impulse Buying
Talaan ng mga Nilalaman:
- Ano ang isang assumable mortgage?
- Aling mga mortgages ay maaaring ipagkakaloob?
- Mga pakinabang ng mga inaasahang pautang
- Para sa mga nagbebenta
- Para sa mga mamimili
- Mga disadvantages ng assumable loans
- Para sa mga nagbebenta
- Para sa mga mamimili
- Kung paano ipalagay ang isang mortgage
- Diborsiyo, kamatayan at mga assumable
- Anong susunod?
- Kalkulahin kung magkano ang bahay na maaari mong bayaran
- Iwasan ang mga pagkakamali sa homebuying na ito
- Matuto kung ano ang mga pautang sa VA ay tungkol sa lahat
Ang isang assumable mortgage ay nagpapahintulot sa isang bumibili ng bahay na hindi lamang lumipat sa dating bahay ng nagbebenta ngunit upang lumipat sa pautang ng nagbebenta, masyadong.
Ang pagkakaroon ng isang assumable loan ay maaaring magbigay sa isang nagbebenta ng isang gilid sa pagmemerkado, lalo na kung ang mga rate ng mortgage ay nabuhay dahil ang nagbebenta ay nakuha ang utang.
Para sa isang mamimili, ang pag-aako ng isang mortgage ay maaaring mag-save ng libu-libong dolyar sa mga pagbabayad ng interes at pagsara ng mga gastos - ngunit maaari itong mangailangan ng malaking pagbabayad.
Narito kung paano gumagana ang mga assumable mortgages, at ang mga pakinabang at disadvantages para sa mga mamimili at nagbebenta.
Ano ang isang assumable mortgage?
Ang isang assumable mortgage ay isang pautang sa bahay na maaaring ilipat mula sa orihinal na borrower sa kasunod na homeowner. Ang interes rate ay mananatiling pareho. Ganito ang termino: Halimbawa, kung ang isang 30-taong mortgage ay 3 taong gulang, ang taong ipagpapalagay na ang utang ay may 27 na taon upang bayaran ito.
Ikaw, bilang mamimili, ay lumalakad sa mortgage ng nagbebenta.
"Sa isang palagay, ikaw, bilang mamimili, ay lumalakad sa mortgage ng nagbebenta na tila ikaw ay may karapatan sa harap mo at tinawagan mo ang pangalan ng nagbebenta sa dokumento at ipinasok mo ang pangalan ng borrower doon, "Sabi ni Michael G. Barone, isang tagapangasiwa ng mortgage compliance practice para sa law firm na si Abrams Garfinkel Margolis Bergson sa New York City.
»KARAGDAGANG: Ang kita na kailangan mo upang maging kuwalipikado para sa isang mortgage
Aling mga mortgages ay maaaring ipagkakaloob?
Hindi lahat ng mortgages ay maaaring ipagkaloob sa isang sale sa bahay. Maaaring ipagpalagay ng mga mamimili ang federally garantiya o nakaseguro na mga mortgage, ngunit hindi iba pang mga uri ng mga pautang sa bahay. Ibig sabihin:
- Mga utang ng FHA, na isineguro ng Federal Housing Administration, ay maaaring ipagpalagay.
- Ang mga pautang sa VA, na garantisado ng Kagawaran ng mga Beterano Affairs, ay maaaring ipagkaloob, at ang mamimili ay hindi kailangang maging isang beterano o sa militar.
- Ang mga pautang sa USDA, na garantisado ng Kagawaran ng Agrikultura, ay maaaring ipagpalagay.
- Iba pang mga pautang, na tinatawag na maginoo mortgages, sa pangkalahatan hindi maaaring ipagkaloob sa isang home sale.
»KARAGDAGANG: Mga utang ng FHA: Ano ang kailangan mong malaman
Bumalik sa itaasMga pakinabang ng mga inaasahang pautang
Para sa mga nagbebenta
Mas madaling pagbebenta: Ang isang maaaring ipagpapalagay na pautang ay maaaring gawing mas mabenta ang bahay kung ang mga interes ng interes ay bumangon sa mga taon mula noong nagmula ang mortgage. Isipin ang isang sitwasyon kung saan ang isang tao ay makakakuha ng isang assumable mortgage na may 4.75% interest rate at pagkatapos ay nagbebenta ng bahay limang taon mamaya kapag ang mga rate ng interes ay sa paligid ng 7%. Ang rate na 4.75%, imposible upang makakuha ng iba pa, ay maaaring magtulak sa mga mamimili na pumili ng bahay na iyon sa iba.
Mas mataas na presyo: Ang isa pang kalamangan ay isang assumable mortgage na nagtatapos sa nagbebenta na may negosyong kapangyarihan sa presyo. Ang isang matalinong nagbebenta ay nag-iimbak ng inaasahang pautang sa pitch ng benta "sa Araw ng Isa, upang ito ay isang bahagi ng pag-uusap kaagad," sabi ni Barone. "Kaya dapat mong bayaran sa amin ang aming presyo na humihingi o kaunti pa kaysa sa aming presyo na humihiling."
Para sa mga mamimili
Mas mababang rate ng interes: Ang isang assumable loan summons ay isang direktang kalamangan para sa mga bumibili ng bahay, sabi ni Jim Sahnger, isang tagabangko ng mortgage para sa C2 Financial Corp sa Jupiter, Florida: "Ang pro ay nakakakuha ka ng anumang rate na mayroon sila sa epekto."
Ang isang assumable loan ay nagbibigay sa kapangyarihan ng negosyong nagbebenta sa presyo.
Mas mababang mga gastos sa pagsasara: Gayundin, mas mababa ang gastos sa pag-utang ng utang kaysa sa kumuha ng bagong mortgage, sinasabi ng mga nagpapahiram. Ang mga gastos sa pagsasara ng mortgage ay kadalasang kabuuang ilang libong dolyar. Sa kaibahan, ang FHA, VA at USDA ay nagpataw ng mga limitasyon sa mga bayarin na may kinalaman sa palagay, na ginagawang mas abot-kaya kaysa sa mga pagsasara ng mga gastos.
»KARAGDAGANG: Ipinaliwanag ang mga gastos sa pagsasara ng mortgage
Bumalik sa itaasMga disadvantages ng assumable loans
Para sa mga nagbebenta
Kwalipikasyon ng VA: Ang mga utang ng FHA at USDA ay may ilang, kung mayroon man, mga disadvantages para sa mga nagbebenta. Subalit ang mga nagbebenta na may mga pautang sa VA ay maaaring maabot ang isang snag kapag ang mga mamimili ay ipinapalagay ang kanilang mga pagkakasangla.
Sa utang ng VA, ginagarantiyahan ng gobyerno na babayaran nito ang bahagi ng balanse kung ang default ng borrower. Ang VA, na naglilimita sa garantiya na ito, ay tumatawag sa halaga ng dolyar ng "karapatan" ng borrower. Depende sa halaga ng pautang, ang ilan o lahat ng karapatan ng borrower ay nananatiling nakatali sa bahay kasama ang ipinapalagay na mortgage, kahit na matapos ang pagbebenta.
Dahil ang karapatan ay nananatiling may ipinagpapalagay na pautang, ang nagbebenta ay hindi maaaring magkaroon ng sapat na karapatan na natitira upang maging kuwalipikado para sa isa pang pautang sa VA upang bilhin ang susunod na bahay.
Ang isang nagbebenta ay maaaring makatakas sa mabigat na suliranin na ito sa pamamagitan ng pagbebenta sa isang beterano o miyembro ng militar na karapat-dapat na makakuha ng pautang sa VA. Pagkatapos ay maaaring palitan ng mamimili ang kanyang karapatan para sa nagbebenta. Sa ganitong kaso, ibabalik ng VA ang buong karapatan ng nagbebenta.
Para sa mga mamimili
Malaking pagbabayad: Ang mga halaga ng pagtaas ng tahanan ay maaaring torpedo mortgage assumptions. Upang maintindihan kung bakit, tandaan na kapag ang isang mamimili ay nanunungkulan sa isang mortgage, ito ay tulad ng pagpasok sa mortgage ng nagbebenta, na maaaring hindi na masasakop ang halaga ng bahay.
Ang mga halaga ng pagtaas ng tahanan ay maaaring torpedo mortgage assumptions.
Sabihin natin na nagbebenta, matapos mabayaran ang mortgage sa loob ng limang taon, ay nagkakahalaga ng $ 150,000 dito. Ipagpapalagay ng mamimili ang halaga na iyon.Ngunit ang halaga ng bahay ay umabot na sa $ 215,000 sa limang taon na pag-aari ng nagbebenta nito. Ang mamimili ay kailangang magbayad ng pagkakaiba.
Ibawas ang natitirang balanse ng utang ($ 150,000) mula sa halaga ng bahay ($ 215,000), at makakakuha ka ng $ 65,000. Ang mamimili ay dapat magkaroon ng $ 65,000 para bumili ng bahay. Sa karamihan ng mga kaso, nangangahulugan iyon ng pagkuha ng pangalawang mortgage, "na kadalasan ay may mas mataas na mga rate ng interes," sabi ni Barone. Ang isang pangalawang mortgage ay malamang na nagdadala ng mga pagsasara ng gastos, sa higit pang pagwawaldas sa kalamangan ng inaasahang utang.
Dahil ang pagpapahalaga sa presyo ng bahay ay maaaring mabilis na yumuko, ang mga mamimili ay may mas madaling panahon na ipagpapalagay ang mga mortgage na ilang taon lamang, sabi niya.
Mortgage insurance: Ang mga utang ng FHA ay maaaring magpakita ng isang sagabal. Ang kanilang buwanang mga pagbabayad ng seguro sa mortgage ay tatagal para sa buhay ng utang at maaaring alisin sa pamamagitan lamang ng muling pag-refinance sa utang. Ang mga pagbabayad sa buwanang ito ay negatibo sa ilan sa mga benepisyo ng pag-asang mas mababa ang rate ng interes ng pautang.
»KARAGDAGANG: Kalkulahin kung paano i-save para sa isang paunang pagbabayad
Bumalik sa itaasKung paano ipalagay ang isang mortgage
Sa pag-aakala na ang isang mortgage ay nangangailangan ng pag-apruba ng tagapagpahiram. Kung ang isang mamimili at nagbebenta ay pumasok sa isang palagay na hindi pormal, nang hindi nagsasabi sa tagapagpahiram, nagkakaroon sila ng panganib. Matapos mapansin ng tagapagpahiram, maaari itong humiling agad ng kabayaran ng buong halaga ng pautang. At kung ang pautang ay nananatili sa pangalan ng nagbebenta, ang nagbebenta ay nananagot sa utang.
Sa isang maayos na palagay, ang bagong manghihiram ay dapat tumalon sa pamamagitan ng ilan sa parehong mga hoops na kinakailangan upang maging kuwalipikado para sa isang bagong pautang. Hinihiling ng servicer ng pautang ang ulat ng kredito sa borrower, kasama ang impormasyon sa pananalapi at pagtatrabaho.
"Gusto pa rin ng tagapagpahiram na maaari mong bayaran ang utang, kaya kwalipikado ka nila tulad ng kung ikaw ay isang bagong mamimili," sabi ni Barone.
Ang tagapagpahiram ay hindi nangangailangan ng isang tasa, sabi ni Sahnger.
Sa wakas, ang tagapagpahiram ay naglabas ng pananagutan ng orihinal na borrower para sa utang.
Bumalik sa itaasDiborsiyo, kamatayan at mga assumable
Hindi lahat ng mga pagpapalagay ng mortgage ay nagmumula sa mga benta sa bahay. Kung minsan ang isang asawa ay nagpapalagay sa utang pagkatapos ng diborsiyo o pagkamatay ng iba pang asawa.
Sa mga kasong ito, ang taong nagpapalagay na ang utang ay dapat patunayan ang kakayahang gumawa ng buwanang pagbabayad, sabi ni Randy Hopper, senior vice president ng pagpapautang sa bahay para sa Navy Federal Credit Union. Ang pag-apruba ay hindi awtomatikong.
Kung ang orihinal na tala ng pautang ay kapwa may asawa, "kung gayon malamang na kwalipikado sila ng tagapagpahiram para sa pautang batay sa kapwa nila kita at pareho ng kanilang mga credit file," sabi ni Hopper. "Kaya kung ang isa sa mga ito ay wala na sa utang, kailangan naming matiyak na ang natitirang borrower ay kwalipikado rin sa kanilang sarili."
