4 Secrets Every Successful House Flipper Knows |

Dalawang malumanay na guro sa paaralan ang nagturo sa akin ng lahat ng alam ko tungkol sa mga flipping ng bahay - at hindi sa isang magandang paraan.

Nakilala ko ang mag-asawa na ito noong 2006. Napakaganda sila ng mga tao - ngunit sobrang agresibo namumuhunan. Binibili at tinatapon nila ang ari-arian sa Las Vegas gamit ang isang third-party turnkey real estate investing company. Sila ay gumawa ng isang tonelada ng pera sa simula. Ngunit nawala ang lahat sa kabila ng mas mahusay na pag-alam.

Paano ito nangyari?

Habang gumagawa sila ng kita sa bawat benta, ginamit nila ang ganitong kita upang pondohan ang mas malaki at mas malaking mga proyekto. Ito ang naging kamalayan sa kanila noong panahong iyon dahil mabilis na pinahahalagahan ng real estate. Sa halip na gumamit ng kanilang sariling pera (kung saan wala silang) para sa pag-aalaga ng mga tahanan, pinagsama nila ang isang equity line loan na lumaki ng buwan.

Siyempre, nang tumigil ang real estate sa 2008, at ang pagpapahalaga na iyon ay umuubos, sila ay natigil sa pagkakaroon ng ari-arian na walang gustong bumili o magrenta. At sila ay nasa kawit para sa isang napakalaking equity line na hindi nila kayang bayaran. Bilang resulta, nawalan sila ng imperyalong real estate na labis nilang pinagtatrabahuhan.

Habang ang mga taong ito ay dumanas ng malaki, ang kanilang pagkawala ay naglalarawan sa ilan sa apat na mahirap at mabilis na mga panuntunan ng flipping ng bahay na hindi lamang maaaring hindi papansinin:

1. Dapat Mong Unawain ang Iyong Panganib.

Maliwanag, habang tumatagal ka ng higit pang utang, ang iyong mga compound sa panganib. Bumili lamang ng mga flip home para sa cash. Walang mga mortgage. Walang mga linya ng katarungan. Kung wala kang sapat na pera upang i-ugoy ang mga deal na ito sa iyong sarili, kumuha ng isang tahimik na kasosyo na may cash at hatiin ang mga kita.

Ang problema sa mga pautang ay ang mga ito ay isang takdang obligasyon na dapat mong paglingkuran, anuman ang anuman. Kapag ang mag-asawa sa itaas ay hindi makapagbayad, nawala silang lahat. Ngunit kung magdadala ka sa isang kasosyo sa equity, hindi mo kailangang magkaroon ng anumang pera hanggang sa may tubo sa pagbebenta.

Gayundin, ang paghiram ng pera ay nangangailangan ng oras at nagkakahalaga ng pera. Sabihin nating plano mong buksan ang dalawang bahay sa susunod na 12 buwan. Dagdag dito, ipagpalagay na kailangan mo ng $ 100,000 para sa bawat pakikitungo. Maaaring tumagal ng 30 araw o higit pa upang makumpleto ang bawat pautang at nagkakahalaga ng $ 2,000 sa mga punto o mga bayarin sa tuwing kukunin mo ang utang.

Iyon ay nangangahulugan na gagastusin mo ang dalawang buwan na naghihintay at magbayad ng $ 4,000 sa mga gastos. Ang paghiram upang mamuhunan sa flipping ng bahay ay magastos.

At dahil sa mga pagkaantala sa oras, mas mahirap para sa iyo na makipagkumpitensya sa mga mamimili na may cash sa kamay. Bilang resulta, magkakaroon ka ng mas kaakit-akit na mga deal na hindi gusto ng mga mamimili ng cash.

Sa kauna-unahan, na gumagawa ng paghiram upang mamuhunan nang mas mahal.

2. Dapat Mong Unawain Kung Saan Nagkaroon Ang Profit.

Kapag nag-flip ka ng mga tahanan, kailangan mong mabilis na lumipat. Hindi lamang kailangan mong bumili ng mabilis, kailangan mong ibenta ang bahay nang mabilis - at nangangahulugan ito na dapat kang magbenta sa ilalim ng pamilihan.

Kung naghihintay ka para sa mamimili na handang magbayad ng pinakamataas na dolyar, maghintay ka-isang mahabang panahon at dagdagan ang iyong panganib na ang merkado ay maaaring maging laban sa iyo. Mawawala rin ang mahalagang oras na maaaring magamit sa pag-flip ng iba pang mga bahay.

Kung ang iyong kita ay $ 30,000 bawat deal at i-flip mo ang tatlong bahay sa isang taon, ikaw ay may bulsa na $ 90,000. Ngunit sabihin natin na humawak ka para sa mas maraming kita at maaari mo lamang i-on ang dalawang bahay sa isang taon. Kahit na ang iyong kita ay maaaring $ 40,000 isang deal, ikaw pa rin kumita ng $ 10,000 mas mababa. Nakuha mo ito?

Kung isaalang-alang mo ang mga implikasyon, makikita mo na upang magbenta ng isang bahay sa ilalim ng merkado at gumawa pa rin ng tubo, ang susi ay upang bilhin ito nang mura.

Iyan ay kadalasang nangangahulugan na isang magandang ideya na bumili ng ari-arian na na-foreclosed sa. Kailangan mong master ang iyong market at makahanap ng mahusay na Realtors upang gumana sa.

3. Ito ay Hindi Gumagana sa Lahat ng Oras Sa Lahat ng Mga Merkado.

Kahit na kumikita ka kapag bumili ka ng bahay, nais mong i-flip ang ari-arian sa isang nakikilalang merkado. Kung nakatira ka sa isang lugar na hindi nagpapahalaga, maaari kang maging mas mahusay na gawin ito sa iba pang lugar.

At kung bumababa ang presyo ng bahay, nagpe-play ka roleta ng Ruso sa pamamagitan ng pagkuha sa larong ito saan man ka man. Ganoon din, hindi mo mahuhulaan kung kailan ibabaling ang market.

Upang maging ligtas sa panig, siguraduhin na makakapagpatuloy ka sa bahay bilang isang ari-arian ng rental para sa isang sandali, kung kailangan maging.

4. Ang mga Rehabbing Works.

Upang makagawa ng pera sa negosyong ito, dapat mong maunawaan kung ano talaga ang kailangan ng isang bahay, kung ano ang magiging gastos at kung paano ito makaaapekto sa iyong alok. Iyon ang nagtatakda ng yugto para sa iyo upang gawin ang lahat ng mga gawain, ibenta ang bahay sa ilalim ng merkado at pa rin gumawa ng isang tubo.

Ang iyong pinakamahusay na mapagpipilian ay upang bumili ng real estate na nangangailangan ng kosmetikong trabaho na hindi magastos upang maisagawa pa ay ginagawang higit na kaakit-akit ang ari-arian sa mga mamimili.

Magpasa sa anumang mga proyekto na nangangailangan ng pag-aayos ng istruktura. Mag-hire ng isang mahusay na kontratista, at kumuha siya upang siyasatin ang ari-arian. Huwag bumili ng mga bahay na nangangailangan ng banyo o kusina pagkukumpuni maliban kung sila ay sobrang mura. Ang trabaho na iyon ay magdudulot sa iyo ng malaking pera at kumuha ng maraming oras. Maghanap ng isang mas madaling pakikitungo.

Ang Namumuhunan Sagot: Ang susi sa paggawa ng pera flipping bahay ay bumili ng karapatan at slash panganib. Bumili ka nang tama kapag naiintindihan mo ang iyong market at ang iyong plano sa pag-aayos. Pinuputol mo ang panganib sa pamamagitan lamang ng paggamit ng salapi, hindi kailanman paghiram ng pera at sa pamamagitan ng pagkumpleto ng mabilis na pag-flip.

Kung interesado ka sa pagkuha sa negosyong ito, ang iyong susunod na hakbang ay upang malaman kung gaano karaming pera ang mayroon ka (o maaaring ilagay ang iyong mga kamay sa gamit ang mga namumuhunan) nang walang paghiram. Susunod, sakupin ang merkado na gumagawa ng pinakamaraming kahulugan at maghanap ng magagandang Rieltor na makikipagtulungan. Dalhin muna ang mga hakbang na ito at pagkatapos ay tiyaking matapat mong maunawaan ang rehab ng merkado at ari-arian. Sa puntong iyon, handa ka nang pumunta.

Ang post na ito ay isinulat ni Neal Frankle. Siya ay isang Certified Financial Planner sa Los Angeles, isang real estate investor at ang may-ari ng www.WealthPilgrim.com at www.mcmha.org.