Refinancing Your Mortgage? Tumingin ng Higit Pa Pagkuha ng Rate ng Interes ng Rock-Bottom

Napagpasyahan mo na oras na i-refinance ang iyong mortgage sa isang mas mababang rate ng interes, at marahil ikaw ay agonizing sa kung ano ang kilala bilang ang lock. Ang mga rate ay nagbago, kaya kailangan mong magpasya kung magkasala sa rate na ngayon o maghintay, umaasa sa isang pagtanggi na bababa ang iyong buwanang pagbabayad ng higit pa.

Ang aming pananaliksik, na batay sa bahagi sa data mula kay Lenda, isang tanyag na online na tagapagpahiram ng refinancing, ay tinatalakay sa desisyon kung mag-lock o maghintay. Narito ang kailangan mong malaman.

Paano gumagana ang mga lock ng refinancing at rate

Ang proseso ng pagpapanibago ay gumagana tulad nito: Kumpletuhin mo ang isang application na may mortgage broker o tagapagpahiram, sa perpektong hindi bababa sa tatlo, upang ihambing ang mga rate na kwalipikado ka at gastos sa pautang. Sa sandaling naaprubahan ka na sa una, kadalasang may opsyon kang i-lock ang iyong rate habang ang iyong pautang ay napupunta sa pamamagitan ng underwriting.

Ang pagla-lock ay tinitiyak na ang rate ng interes para sa isang tinukoy na panahon, kahit na tumaas ang mga rate. Gayunpaman, kung ang mga rate ay mahulog pagkatapos mong naka-lock, hindi ka makakakuha ng mas mababang rate. Ang lock ay kadalasang tumatagal ng isang linggo sa ilang buwan, depende sa panahon ng lock na pinili mo, ngunit gusto mong tiyakin na sapat na ang panahon upang isara ang iyong utang bago mag-expire ang lock. Ang ilang mga nagpapahiram ay nagpapahintulot sa mga borrowers na lumutang sa isang rate sa halip na i-lock; sa ibang salita, makakakuha ka ng mas mababang rate kung ang mga rate ay bumaba bago ka magsara. Ngunit nangangahulugan din ito na magbabayad ka ng mas mataas na rate kung mag-sign up ka.

Tandaan na ang mga mas mahabang rate-lock period ay magbabayad sa iyo sa mga tuntunin ng rate ng interes sa iyong pautang, habang hinihingi ng mga nagpapahiram na mabawasan ang kanilang mga potensyal na pagkalugi. Ayon sa mortgage software provider na si Ellie Mae, Mayo ang average na oras mula sa application na isara ay 45 araw. Ang mga rate ng mortgage ay kadalasang sinipi sa 15-araw na "mga bintana," at sa bawat karagdagang 15-araw na panahon ng lock, nagpapahiram ang mga nagpapautang sa rate ng interes sa 12 batayang punto, ayon sa The Mortgage Reports. Ang isang puntong batayan ay katumbas ng isang-siglo ng isang porsyento na punto.

Isa sa mga aral dito ay sa halip na mag-alala tungkol sa pagkuha ng isang rock-bottom rate, ang mga aplikante ng mortgage ay dapat muling ibalik sa isang mapagkumpetensyang tagapagpahiram na rate na maaaring magsara ng pinakamabilis.

Tumingin sa kabila ng antas ng bato-ilalim

Kung hindi mo mai-lock ang iyong utang sa refinance kapag ang mga rate ay pinakamababa, ang pagkakaiba sa mga potensyal na pagtitipid ay kadalasan ay minimal sa maikling panahon ng oras. Sinuri ni Lenda ang data mula sa buwanang mortgage survey ni Freddie Mac, na nagpakita na ang mga refi rate ay hindi nagbago ng makabuluhang linggo sa linggo sa pagitan ng Hulyo 2015 at Mayo 2016, kaya ang mga mamimili na hindi nakuha ang pinakamainam na rate ay hindi nakaligtaan ito nang magkano.

Sa loob ng 43 na linggong ito, ang pinakamalaking pagbabago sa linggo-sa-linggo para sa 30-taong pautang ay isang pagbaba ng 12 batayang punto, at sa ilang mga linggo na halaga ay nanatiling pareho. Ang paghahambing ng dalawang linggong mga panahon, ang pinakamalaking pagbabago ay isang pagtaas ng 22 batayang puntos.

Sabihin nating nilalampasan ninyo ang pinakamababang rate sa 12 batayan ng punto at pinanindigan ninyo ang 30-taong pautang sa bahay na may balanse na $ 191,760, ang median na presyo ng pagbebenta para sa mga kasalukuyang bahay sa US noong Mayo, ayon sa National Association of Realtors, minus isang 20% ​​down payment. Pinoprotektahan mo sa 3.8%, ngunit isang linggo mamaya, ang rate ay bumaba ng 12 batayang punto, hanggang 3.68%. Na-save mo na $ 14 bawat buwan mula sa refinancing sa isang rate ng interes na mas mababa sa 12 na batayan. Ngunit tandaan na ang mga rate ay maaaring ilipat sa iba pang mga paraan, at gusto mo natapos na nagbabayad ng higit pa sa bawat buwan.

Sa mga pambihirang okasyon, ang mga rate ng mortgage ay bumagsak. Noong naaprubahan ng mga botante ng U.K sa Hunyo ang isang exit mula sa European Union, ang mga rate ng mortgage sa U.S. ay bumagsak ng 26 batayan ng puntos sa loob ng walong araw ng negosyo. Kung ikaw ay naka-lock sa iyong refinance lamang bago ang boto, gusto mo nasagot ang pagtanggi na iyon. Sa gayong sitwasyon, maaari kang mag-renegotiate para sa mas mababang rate sa iyong tagapagpahiram o abandunahin ang iyong aplikasyon at magsimulang muli. Gusto mong harapin ang isa pang tumpok ng mga papeles at malamang na mawala ang iyong bayad sa aplikasyon, ngunit ang pagkuha ng quarter-point ay makakapagligtas sa iyo ng mga $ 28 sa isang buwan batay sa aming halimbawa sa itaas, isang di-nakikitang halaga.

Ang ilang mga tao na refinance maghintay upang i-lock, para sa iba't ibang mga kadahilanan. Marahil sila ay anticipating rate ay mahulog, o marahil hindi nila binigyan pansin sa lock clause sa bundok ng mga papeles na kanilang nilagdaan. Ang ilan sa 276 borrowers na refinanced sa Lenda sa loob ng isang 43-linggo na panahon ay naghintay ng isang median ng tatlong araw upang i-lock ang kanilang rate pagkatapos maaprubahan. Gayunpaman, 30% ng mga refinancer na ito ay naghintay ng hindi bababa sa isang linggo upang i-lock at 19% ng hindi bababa sa dalawang linggo, kahit na maaaring sila ay naka-lock kaagad.

Ang paghihintay upang i-lock ay maaaring lumiligid sa dice

Ito ay hindi malinaw kung bakit ang ilang mga tao ay hindi naka-lock agad, kapag walang paraan upang matiyak kung aling mga rate ng direksyon ay darating sa araw-araw. Ang U.S. ay nasa isang bumabagsak na antas ng kapaligiran mula noong 2010, at ang pag-iisip na ito ay maaaring maglaro kapag tinimbang ng mga consumer ang desisyon ng lock.

Tinitiyak ng pagla-lock ang isang rate na babayaran mo ang ipinangako na rate anuman ang nangyayari sa merkado.

"Para sa kahit sino na naghahanap ng oras na ito ng tama habang malapit ka sa mga peak na ito, ang hangin ay nagiging napakababa at kailangan mong maging handa upang bigyan ang lahat ng iyong nagtrabaho," sabi ni Jim Sahnger, isang mortgage loan originator na may Schaffer Mortgage Inc. sa Palm Beach Gardens, Florida. Sinusubukan ang oras ng mga rate ng interes ay simpleng ililipat ang dice, idinagdag niya.

"Kung i-lock mo ang rate, alam mo kung ano ang mayroon ka," sabi niya."Sa sandaling nakagawa ka ng desisyon na mag-aplay, ang rate na inaalok sa puntong iyon ay may katuturan sa iyo."

Kung ang pagkuha ng isang refi ay perpekto para sa iyong personal na pinansiyal na sitwasyon, maaaring maging matalino upang kumilos kapag nakita mo ang isang rate na alam mo na maaari mong kayang sa halip na naghihintay para sa mga rate sa drop. Ang lumulutang na rate ay magbibigay sa iyo ng pagkakataon na magwakas sa isang mas mahusay na rate, ngunit ito rin ay naglalagay sa iyo sa panganib ng pagkawala ng pera sa pamamagitan ng masyado na may mas mataas na rate. Ito ay lalong peligroso para sa mga borrowers na gustong kumuha ng pinakamalaking utang na maaari nilang maging karapat-dapat.

Ang mga rate ng refinance sa kalagitnaan ng taon ng 2016 ay ang pinakamababang mga ito sa mga dekada, kaya hindi sila maaaring mas mababa. Binabawasan nito ang posibilidad ng isang benepisyo mula sa paghihintay kahit na.

Hindi sigurado kung ito ang tamang panahon upang mapipino ang iyong mortgage? Gamitin ang aming site mortgage refinance calculator upang makita kung magkano ang maaari mong i-save at kung ito ang akma para sa iyo.

Pamamaraan

Upang makalkula ang pagkakaiba sa gastos ng 12 at 26 batayang puntos: Ginamit namin ang halimbawa ng isang 30-taong pautang na may balanse na $ 191,760, batay sa mga median na mga presyo ng pagbebenta para sa mga kasalukuyang tahanan sa US noong Mayo ng $ 239,700, ayon sa National Association of Realtors. Ibinabawas namin ang 20% ​​para sa isang paunang pagbabayad. Kinakalkula namin ang mga buwanang pagbabayad sa mga rate ng interes na 3.54%, 3.68% at 3.8%.

Si Emily Starbuck Crone ay isang manunulat ng kawani sa Investmentmatome, isang personal na website ng pananalapi. Email: [email protected]. Twitter: @emstarbuck.