Mortgage Refinancing: Paano Malaman Kapag Tama ang Oras

Ang bawat tao'y nagnanais ng pag-save ng pera, lalo na pagdating sa karamihan sa mga pinakamalaking tagagamit ng buwanang buwanang gastos: ang mortgage. Marahil ay hinahanap mo na i-cut ang bill na iyon sa pamamagitan ng refinancing iyong mortgage. O marahil ikaw ay nag-iisip tungkol sa refinancing dahil natatakot ka na ang mga rate ng interes ay nagmumula at ito ang iyong huling pagkakataon na makuha ang isang mas mahusay na pakikitungo.

Ang mga rate ng mortgage ay pa rin sa kasaysayan na mababa at maaari kang magkaroon ng maraming mga pagpipilian sa utang, ngunit tumagal ng ilang oras upang malaman kung ang refinancing ay ang iyong pinakamahusay na ilipat ngayon. Gaano katagal na plano mong manatili sa iyong tahanan, ang iyong mga layunin sa pananalapi at ang iyong profile sa credit ay may papel sa iyong desisyon tungkol sa kung - at kung kailan - upang muling ibalik.

Upang makakuha ng ideya kung kailan makatuwiran ang iyong bahay, pinag-uusapan namin ang dalawang eksperto sa pagpapautang: Katie Miller, vice president ng mortgage lending na may Navy Federal Credit Union sa Vienna, Virginia, at Tony Julianelle, Denver area sales manager para sa home mortgages may Wells Fargo.

Narito ang ilang mga katanungan na dapat mong tanungin ang iyong sarili upang makatulong na magpasya kung ngayon ay isang magandang panahon upang refinance:

Magtataas ba ang mga rate ng mortgage sa lalong madaling panahon?

Nang ipahayag ng Federal Reserve noong Disyembre 2015, ito ay nagtataas ng mga panandaliang rate ng interes sa pamamagitan ng 0.25%, maraming tao ang natakot sa isang jump sa mga rate ng mortgage. Ngunit ang mga rate ng mortgage ay hindi lumipat sa lockstep na may panandaliang rate, sabi ni Miller.

Sa ibang salita, huwag asahan ang isang mabilis na pagtaas na babayaran ka ng muling pag-ibayuhin ang iyong tahanan anumang oras sa lalong madaling panahon. Mayroon pa ring oras para mabayaran mo ang mga utang na may mataas na interes o mapalakas ang iyong iskor sa kredito - at mas mahusay ang iyong posisyon upang maging karapat-dapat para sa isang mahusay na pautang sa refinance.

"Ang mga rate ay pa rin mababa, at nakikita namin ang isang mahusay na bilang ng mga aplikasyon sa refinance na nanggagaling," sabi ni Miller. Idinagdag niya na maraming tao na binili sa rurok ng merkado lamang upang makita ang pag-crash ng mga presyo ng pabahay ay sa wakas ay nakuhang muli ang sapat na katarungan sa kanilang mga tahanan upang makinabang mula sa refinance. "Nakikita namin ang mas maraming mga tao na samantalahin ang mga mababang rate ng interes na may cash-out refinancing upang magbayad para sa mga pagpapabuti sa bahay."

Ang mga rate ng mortgage ay inaasahang tumaas nang bahagya sa 2016, ngunit hanggang umabot sila ng 5% o higit pa, sabi ni Miller, malamang na makakakuha ka ng isang mapagkumpetensyang rate hangga't ang iyong credit score ay mabuti at nagpapakita ka ng patunay ng matatag na kita. (Tip: Ang paggamit ng isang calculator ng mortgage ay makakatulong sa iyo na magkaroon ng kahulugan kung anong uri ng mga rate na maaari mong asahan.)

Ihambing ang Mga Rate ng Pagbili ng Mortgage

Magkano ang i-save ko sa aking buwanang pagbabayad?

Upang kalkulahin ang iyong mga potensyal na savings, kakailanganin mong idagdag ang iyong mga gastos sa refinancing, tulad ng isang pagtatasa, isang credit check, mga bayarin sa pagsisimula at mga gastos sa pagsasara. Gayundin, suriin kung nakaharap ka ng isang parusa para sa pagbabayad ng iyong kasalukuyang pautang maaga. Pagkatapos, kapag nalaman mo kung anong rate ng interes ang maaari mong maging karapat-dapat para sa isang bagong pautang, maaari mong kalkulahin ang iyong bagong buwanang pagbabayad at makita kung magkano, kung mayroon man, i-save mo ang bawat buwan.

Gusto mo ring isaalang-alang kung mayroon kang hindi bababa sa 20% equity sa iyong tahanan - ang pagkakaiba sa pagitan ng halaga ng pamilihan nito at kung ano ang iyong utang. Suriin ang mga halaga ng ari-arian sa iyong kapitbahayan upang matukoy kung magkano ang iyong bahay ay maaaring tumasa para sa ngayon. Huwag umasa sa mga tinantyang halaga sa online na nag-iisa - kadalasang naka-off ang mga ito - ngunit maaaring ituro ng mga online na site ang mga kamakailang mga presyo sa pagbebenta para sa mga katulad na bahay na malapit sa iyo. Ang isang lokal na ahente ng real estate ay maaaring magbigay sa iyo ng isang ideya kung ano ang halaga ng iyong bahay, masyadong.

Ang halaga ng iyong equity ay mahalaga dahil ang mga nagpapahiram ay karaniwang nangangailangan mong "siguraduhing" ang mortgage - protektahan ang kanilang mga pinansiyal na interes sa kaganapan na iyong default - kung mayroon kang mas mababa sa 20% equity. Ang mortgage insurance ay hindi mura at itinatayo sa iyong buwanang pagbabayad, kaya tiyaking balutin mo ito sa iyong mga kalkulasyon tungkol sa potensyal na pagtitipid.

Sa sandaling idagdag mo ang lahat ng mga gastos ng isang pinondohan na pautang, maaari mong ihambing ang iyong "all-in" na buwanang pagbabayad sa kasalukuyang binabayaran mo.

Magiging sapat ba ang mga pagtitipid upang magastos ang refinancing?

Magastos ka ng isang average na 3% hanggang 6% ng halaga ng pautang sa mga pagsasara ng mga gastos, kaya kailangan mong malaman kung gaano katagal ang iyong buwanang savings ay mapupunta sa pagkuha ng mga gastos. Halimbawa, aabutin ng 30 buwan upang masira kahit sa $ 3,000 sa pagsasara ng mga gastos kung ang iyong buwanang pagbabayad ay bumaba ng $ 100. Kung lumipat ka sa loob ng 30 na buwan, mawawalan ka ng pera sa refinance.

Isipin kung ang iyong kasalukuyang tahanan ay magkakaroon ng iyong pamumuhay sa hinaharap. Gusto kang magulat, ngunit maraming tao ang hindi. Kung malapit ka sa pagsisimula ng isang pamilya o pagkakaroon ng isang walang laman na pugad, at ikaw refinance ngayon, may isang pagkakataon na hindi ka manatili sa iyong bahay ng sapat na mahaba upang masira kahit sa mga gastos.

Ang mga may-ari ng bahay na malalim sa pagbabayad ng kanilang pagkakasangla ay dapat ding mag-isip nang maingat bago tumalon sa refinance, sabi ni Miller. Kung ikaw ay 10 o higit pang mga taon sa iyong pautang, refinancing sa isang bagong 30-taon o kahit na 20-taong pautang - kahit na ito ay pinabababa ang iyong rate ng malaki - tacks sa mga gastos sa interes. Iyan ay dahil ang mga pagbabayad ng interes ay naka-front-load; mas matagal mong binabayaran ang iyong mortgage, mas marami sa bawat pagbabayad ang papunta sa punong-guro sa halip na interes.

Panahon na bang baguhin ang uri ng utang na mayroon ako?

Dalhin ang iyong hula sa kung gaano katagal mananatili ka sa iyong kasalukuyang tahanan at pagkatapos ay mag-isip tungkol sa mga detalye ng iyong kasalukuyang mortgage. Kung paano ang mga kadahilanan na maglaro sa bawat isa ay maaaring magkaroon ng papel sa iyong desisyon.

Sabihin nating bumili ka ng isang bahay na may adjustable-rate mortgage para sa isang unang termino ng limang taon sa paligid ng 3%. Pinaplano mong manatili para sa ilang higit pang mga taon. Kung malapit ka sa oras kung kailan maaring i-reset at maitataas ang adjustable rate, maaari kang makinabang mula sa refinancing sa isang 20- o 30-taon na fixed-rate mortgage upang makakuha ng isang set rate ng interes na hindi magbabago.

Sa kabaligtaran, kung alam mo na ikaw ay gumagalaw sa ilang taon, refinancing sa ang isang braso mula sa isang mas matagal na takdang pautang ay makakatulong sa iyo na makatipid ng mas maraming pera dahil ang mga nagpapahiram ay nag-aalok ng mas mababang mga rate ng interes sa mga pautang na iyon.

>> KARAGDAGANG: Mga tip upang mabawasan ang iyong mga gastusin sa bahay at i-maximize ang iyong mga pagtitipid sa refinance

Ano ang hitsura ng aking credit?

Naging napabuti ba ang iyong credit score at kasaysayan ng pagbabayad dahil nakuha mo ang iyong mortgage? Kung gayon, maaari kang maging karapat-dapat para sa isang mas mahusay na rate ng interes, na tutulong sa iyo na i-save ang higit pa sa bawat buwan at masira kahit na mas maaga.

Sa kabilang banda, ang pagpindot sa isang magaspang na patch sa pananalapi (o dalawa) ay maaaring gumawa ng isang numero sa iyong kredito, at nakakaapekto sa iyong kakayahang maging kuwalipikado para sa isang pautang sa refinance at ang rate na iyong makuha. Kung nahuli ka sa isang pagbabayad ng credit card, bumili ng isang bagong kotse o kinuha sa mga pautang sa mag-aaral, maaaring mas mababa ang iyong credit score kaysa kapag kinuha mo ang iyong orihinal na pautang. Bago ang refinancing, maaari mong gawin ang ilang pagkumpuni ng credit.

"Kung ikaw ay struggling sa mga pagbabayad, automate ang lahat ng bagay kaya hindi mo makaligtaan ang anumang," sabi ni Julianelle. "Gayundin, tingnan ang ratio ng iyong natitirang balanse ng credit card sa limitasyon ng kredito. Kung ang iyong credit report ay nagpapakita ng mga natitirang balanse na malapit sa limitasyon, na nagpapakita ng mataas na paggamit. Gusto mong panatilihin ang ratio na mas mababa hangga't maaari sa pamamagitan ng pagbabayad off ang iyong mga balanse ng credit card bawat buwan sa buong, dahil na maaaring gumawa ng isang malaking pagkakaiba sa kung o hindi ka kuwalipikado para sa isang bagong pautang.

Isa pang matalinong paglipat: Alamin kung magkano ang babayaran mo sa credit card at iba pang mataas na interes ng utang sa bawat buwan. Tingnan kung ang pera na gusto mong gastusin sa pagsasara ng mga gastos ay mas mahusay na ginugol pagbabayad down na mga bill down sa halip ng refinancing iyong bahay. O, marahil gumawa ng paggamit ng buwanang pagtitipid na iyong aanihin mula sa refinance upang bayaran ang mga utang na iyon.

Ibabang linya

Bago ka sumayaw sa headfirst sa refinancing, umupo sa isang tagapagpahiram at gawin ang matematika upang makita kung gusto mo break kahit na sa isang panahon ng oras na ang akma. Kumuha ng masusing imbentaryo ng iyong mga layunin sa pananalapi, at pag-isipan kung paano matutupad ng iyong kasalukuyang tahanan ang mga pangangailangan sa espasyo at lokasyon sa hinaharap.

Huwag kalimutan na kung ikaw ay struggling upang bayaran ang iyong mortgage sa bawat buwan at hindi ka kwalipikado para sa isang maginoo refinance pautang, HARP ay isang programa ng programa ng repinance loan loan expire sa dulo ng 2018 na maaaring bawasan ang iyong pinansiyal na pasanin.

Ang pag-save ng pera sa iyong mortgage ay tumutulong sa iyo na bumuo ng yaman, at sino ang hindi pag-ibig na gawin iyon? Kung ngayon ay hindi ang perpektong oras upang ibalik ang refinance, panatilihin ang pag-plug in sa iyong kasalukuyang mga pagbabayad sa mortgage at panatilihin ang iyong kredito sa mahusay na pagkakasunud-sunod upang ikaw ay handa na upang strike kapag ang oras ay tama.

Higit pa mula sa Investmentmatome:

• Magkano ba akong Magkakaroon ng Bahay?
• Ihambing ang Mga Rate ng Pagbili ng Mortgage
• Maghanap ng isang Mortgage Broker

Si Deborah Kearns at Hal Bundrick ay mga manunulat ng kawani sa Investmentmatome, isang personal na website ng pananalapi.

Email: [email protected], [email protected]. Twitter: @ debbie_kearns, @halmbundrick

Nai-update Sept. 20, 2017.

Imahe sa pamamagitan ng iStock.