Kumuha ng Ligtas na Mortgage Gamit ang Mga Tip sa Post-Crisis na ito

Ang mga mortgages ay mas ligtas ngayon kaysa sila ay 10 taon na ang nakaraan. Iyan ang pangunahing epekto ng krisis sa pananalapi noong 2008-09 sa mortgage market.

Ang mga sumusunod na uri ng pautang ay popular sa panahon ng boom pabahay sa unang bahagi ng kalagitnaan ng 2000 ngunit hindi na magagamit ngayon sa karamihan sa mga borrowers:

• Pinapayagan ng mga low-doc mortgages ang mga borrower na kumuha ng mga pautang nang hindi nakadokumento ang kita at mga asset.
• Ang mga interest-only mortgages ay nagpapahintulot sa mga borrowers na bumili ng mga bahay na hindi nila kayang bayaran sa isang paunang mababang buwanang pagbabayad. Ngunit ang mga pautang ay ang pinansiyal na katumbas ng mga bomba ng oras: Ang panahon ng interes lamang ay nag-expire pagkatapos ng ilang taon, at pagkatapos ay ang mga borrower ay kailangang magbayad ng punong-guro, pagbibigay ng buwanang kabayaran sa nakalipas na kakayahan ng maraming mga may-ari na magbayad.
• Subprime mortgages - mga pautang sa bahay para sa mga borrower na may mahinang credit - naka-zoom sa kasikatan, mula 8% ng mga mortgage sa 2003 hanggang 20% ​​noong 2005 at 2006.

Hindi mo kailangang maging isang eksperto upang makita kung gaano ang maraming mga pautang ay maaaring maging masama. Ngunit sa paanuman ang mga mamumuhunan ay nagulat na kapag maraming mga borrowers ang tumigil sa pagbabayad ng kanilang mga mortgage. Noong Setyembre 2008, 5.3% ng mga pagkakasangla ay delinkwente, ibig sabihin 1 sa 19 borrowers ay hindi bababa sa 30 araw sa likod ng pagbabayad. Sa unang quarter ng 2010, ang antas ng delinquency ay umabot sa 11.54%, na nangangahulugang mga 1 sa 9 na borrowers ay huli sa kanilang mga pagbabayad sa bahay.

Milyun-milyong mga delingkuwente borrowers nawala ang kanilang mga tahanan. Mula 2007 hanggang 2016, nakumpleto ang halos 7.8 milyong foreclosures, ayon sa CoreLogic. Ang homeownership rate ay nabawasan, at hindi ito nakuhang muli. Sa ikalawang isang-kapat ng 2008, 68.1% ng mga kabahayan ang nagmamay-ari ng kanilang mga tahanan; Pagkalipas ng 10 taon, 64.3% ang nagawa.

»Matapos ang Great Recession, tayo ba ay 10 taon na mas matalinong? Tingnan ang higit pang mga tip sa paghahanda - at pag-unlad

Itigil itong mangyari muli

Ayon sa isang kamakailang survey ng Investmentmatome, na isinasagawa ng online sa pamamagitan ng The Harris Poll sa higit sa 2,000 na mga adultong U.S., halos 4 sa 5 Amerikano (79%) ang nakaranas ng mga negatibong epekto sa pananalapi dahil sa krisis sa pananalapi; bukod sa kalahati (55%) ang nagsabi na wala pa silang ganap na nakuhang pera sa pananalapi.

At ang mga tao ay pa rin na trauma sa pamamagitan ng foreclosures. Sa parehong survey, 31% ng mga respondent ang nagsabing ang pinansiyal na krisis ay gagawing mas konserbatibo ang mga ito kapag tinantiya kung magkano ang kanilang makakaya, at 24% ang nagsasabing kailangan nila ng mas malaking paunang pagbabayad kung bumili sila ng bahay ngayon. Bilang karagdagan, 7% ng mga Amerikano ang nagsabi na naantala nila ang homeownership bilang resulta ng krisis sa pananalapi. Para sa mga nasa ilalim ng edad na 35, ang bilang ay 13%.

Upang maiwasan ang pag-ulit ng krisis sa pabahay, ang mga mambabatas at mga regulator ay lumikha ng mga panuntunan na limitado ang pagkakaroon ng mga exotic mortgage, at mga regulator at tagataguyod na nilikha ng mga tool na magagamit ng mga mamimili upang makakuha ng isang ligtas na mortgage.

Kumuha ng utang na maaari mong bayaran

Kahit na may mga bagong regulasyon at mga tool na madaling gamitin sa mga mamimili, ito ay nakasalalay sa iyo upang ipaalam sa iyong sarili at alamin ang iyong mga limitasyon. Narito ang ilang mga estratehiya.

Alamin kung ano ang maaari mong kayang bayaran.Ang unang hakbang sa pagkuha ng isang abot-kayang mortgage ay ang pagbili ng isang abot-kayang bahay. Investmentmatome's home affordability calculator ay isang kasangkapan na nagbibigay-daan sa iyo upang mahanap ang iyong presyo sa bahay na hanay, mula sa "abot-kayang" sa "kahabaan" sa "agresibo."

Ang affordability ng bahay ay isa pang kaswalti ng krisis sa pinansya. Sa survey ng Investmentmatome, 12% ng mga respondent ang nagsabi na nag-aalala sila na hindi nila kayang bumili ng bahay bilang isang resulta ng krisis sa pananalapi. At 19% ang nagsabi na ang kanilang suweldo ay hindi nabago dahil sa krisis sa pinansya.

Kumuha ng preapproved para sa isang mortgage. Ang preapproval ay nagbibigay sa iyo ng isang mas tumpak na larawan ng kung magkano ang maaari mong kayang humiram. Ang pagkuha ng isang preapproval ay nagbibigay sa iyo ng karanasan sa pagkolekta ng iyong dokumentasyon, na kailangan mong gawin kapag nag-aplay ka mamaya para sa mortgage. Ito ay nagmamarka ng pagbabago mula sa unang bahagi ng kalagitnaan ng 2000s, kung kailan ang mga borrowers ay hindi palaging may dokumentong kanilang kita at mga ari-arian.

Panatilihin ang mga pagbabayad ng utang sa ilalim ng kontrol. Kapag nag-apply ka para sa isang mortgage, ang mga nagpapautang ay magbayad ng pansin sa iyong utang-sa-kita ratio, o DTI. Ito ang porsyento ng iyong buwanang kita, bago ang mga buwis, na patungo sa iyong mga pagbabayad sa utang.

Ang isang tuntunin ng hinlalaki ay ang hawakan ang iyong DTI sa 36% o mas mababa, kahit na ang mga nagpapahiram ay maaaring pahintulutan kang humiram ng hanggang 43% o mas mataas pa sa ilang mga kaso.

Paano nagbago ang mga pamantayan ng affordability mula noong 2008: Matapos ang Consumer Financial Protection Bureau ay nilikha noong 2010, isang pangunahing priyoridad ang reporma sa negosyo ng mortgage. Pinagtibay ng ahensiya ang isang tuntunin ng kakayahan upang bayaran ang namamahala sa mga mortgage na nangangailangan ng mga nagpapahiram sa:

• I-verify ang impormasyon ng kita at credit sa halip na kunin ang salita ng borrower para dito. Sa panahon ng boom ng pabahay, pinahintulutan ng mga nagpapahiram ang mga borrower na makakuha ng mga mortgage nang walang pagbibigay ng patunay ng kanilang nakasaad na kita at mga asset. Ang tuntunin na ito ay inilagay sa mga mababang-dokumentong pautang sa mga limitasyon para sa karamihan sa mga borrowers.
• Ihambing ang maximum na utang-sa-kita na ratio sa 43%. (Pinahihintulutan ng ilang mga pagbubukod ang mahusay na mga borrower upang humiram ng hanggang 50% DTI.)
• Limitado ang mga puntos at mga bayarin sa hindi hihigit sa 3% ng halaga ng mortgage.

Ang mga patnubay na ito ay parang common sense, ngunit ipinatupad ng CFPB ang mga panuntunan upang maiwasan ang mga nagpapahiram na hindi papansin ang karaniwang kahulugan sa panahon ng susunod na boom.

Ang CFPB ay gumawa ng iba pang mga pagbabago, upang gumawa ng mga mortgage na mas ligtas.Ang mga nagpapautang ay nagpakilala ng adjustable-rate mortgage sa panahon ng boom na tinatawag na isang ARM pagbabayad-opsyon, na may isang nakakatakot na tampok: Sa ilang mga pagkakataon, ang mga borrowers ay maaaring gumawa ng mga minimum na pagbabayad na hindi kahit na sumakop sa interes na iyon buwan, kaya sila natapos na higit pa sa ang utang, kahit na pagkatapos ng pagbabayad.

Sa ilalim ng kwalipikadong tuntunin ng mortgage ng CFPB, hindi na pinahihintulutan ang mga peligrosong pagbabayad na opsiyon na ARM. Wala ring mga interest-only mortgages o mga pautang sa bahay na may mga pagbabayad ng lobo. At ang mga parusa sa prepayment ay ipinagbabawal sa karamihan ng mga mortgage.

Ihambing ang mga nag-aalok ng mortgage

Upang gawing mas madali ang mga paghahambing ng pautang, lumikha ang CFPB ng tatlong-pahinang pagsisiwalat na tinatawag na Tantyahin ng Pautang. Ang mga nagpapahiram ay dapat magbigay ng Mga Pautang sa Pautang sa mga mamimili na nag-aplay para sa mga mortgage.

Gamitin ang Shortcut na Pagtantya sa Pautang. Ilagay ang dalawa o higit pang mga Estimado ng Pautang na magkakasunod. Pumunta sa Pahina 3 ng bawat Tantiya ng Pautang at tumuon sa seksyong "Mga Paghahambing", at partikular na dalawang numero: kung magkano ang gastos sa mortgage sa unang limang taon, at kung magkano ang prinsipal ay babayaran sa limang taon na iyon. kung aling pautang ang mas mahusay.

Tumutulong ang Pagtantya sa Pautang sa isa pang gawain, din: pagbabawas ng mga gastos sa pagsasara.

Paano nagbago ang mga paghahambing ng pautang mula noong 2008: Sa loob ng maraming dekada, ang mga aplikante ng mortgage ay nakatanggap ng pagsisiwalat na tinatawag na Good Faith Estimate mula sa kanilang nagpapautang. Ang dokumento ay detalyadong mga gastos sa pagsara, ngunit hindi ito naging madali para sa mga borrowers upang ihambing ang mga alok sa pautang.

Naniniwala ang CFPB ng masyadong maraming mga borrower ng mortgage na nag-usapan ang pera sa pamamagitan ng pag-aaplay sa isa lamang na tagapagpahiram. Napag-isipan ng ahensiya na kung gumawa ito ng pagsisiwalat na ginawang madaling ihambing ang mga alok na pautang, mas maraming mga borrower ang mag-aaplay sa maraming nagpapautang.

Pinalitan ng CFPB ang Tantiya ng Magandang Pananampalataya na may Tantyahin ng Pautang sa 2015 pagkatapos ng isang 4 na-taong pag-unlad na proseso.

Kung saan ang mga mortgages ay ngayon

Noong Setyembre 2008, kinuha ng pederal na pamahalaan ang mga negosyo na inisponsor ng pamahalaan na si Fannie Mae at Freddie Mac sa pamamagitan ng paglalagay sa kanila sa conservatorship. Pagkalipas ng sampung taon, sila ay nasa conservatorship pa rin, na may maliit na pampulitikang presyon upang repormahin sila.

Ang ilang mga mananaliksik ay nagpapahayag na ang mga pagkakasangla ay masyadong mahirap makuha. Ayon sa Urban Institute, ang "sobrang masikip na kredito" ay pumigil sa 5.2 milyong mga borrower mula sa pagkuha ng mga mortgage mula 2009 hanggang 2014, kasama ang isa pang 1.1 milyon sa 2015.

Ang mga pamantayan ng kredito ay hinalinhan, ngunit dahan-dahan. Ang average score ng credit sa lahat ng mortgage ay sarado noong Agosto 2011 ay 741, ayon kay Ellie Mae. Noong Hulyo 2018, ito ay 725.

Hindi tulad ng walang katiyakan na mga mortgages ng mga taon ng boom, ang mga pagkakasanglaang ngayon ay benign. Ngunit ang mga pamantayan ay mas mahigpit, at ang mga pinakamahusay na kwalipikadong borrower ay may mababang ratio ng utang-kita at mataas na marka ng kredito.