Tanungin ang Dalubhasa: Ano ang Mga Balakid na Baliktarin, At Isa ba ang Tamang Para sa Akin? |

Kung gusto mo naming sagutin ang isa sa iyong mga tanong sa pamumuhunan sa aming lingguhang Itanong Ang Dalubhasang Q & A na haligi, mag-email sa amin sa mga [email protected]. (Tandaan: Hindi tayo tutugon sa mga kahilingan para sa mga stock picks.)

Tanong: Narinig ko ang tungkol sa reverse mortgages, ngunit hindi ko alam kung magkano ang tungkol sa mga ito.

Ang Namumuhunan Sagot:

Ang pabahay ay naging isa sa mga pinaka-kontrobersyal na mga klase sa pag-aari sa nakalipas na 10 taon. Nagbunga ito ng malalaking mga nadagdag para sa maraming mga mamumuhunan at mga may-ari ng bahay at pagdurog ng mga pagkalugi para sa iba. Bilang ang pinakakaloob na klase ng pag-aari sa bansa - sa unang kuwarter ng taong ito, 65% ng mga tahanan ng mga Amerikano - ang homeownership ay nagpapahiwatig ng malubhang damdamin sa Kalye. Sa ilalim ng emosyonal na sisingning na canvas, isang kontrobersyal na produkto sa pananalapi ang tumutulong

Sa isang tradisyonal na mortgage, ang may-ari ng bahay ay gumagawa ng mga buwanang pagbabayad sa tagapagpahiram, na may isang bahagi ng mga pagbabayad na nagbawas ng punong-guro at pagdaragdag sa katarungan. Ngunit sa isang reverse mortgage, ang mga may-ari ng bahay ay kumukuha ng katarungan mula sa kanilang tahanan sa pamamagitan ng pagtanggap ng isang lump sum o buwanang pagbabayad.

Kongreso ang lumikha ng reverse mortgage program noong 1987 sa pamamagitan ng Federal Housing Administration (FHA). Kahit na ang mga independyenteng institusyong pinansyal ay talagang nag-aalok ng mga pautang, ang FHA ay nagtatatag ng mga alituntunin at nagbibigay ng seguro para sa mga utang na ito.

Sa pamamagitan ng isang reverse mortgage, ang may-ari ng bahay ay hindi na mayroong anumang obligasyon na gumawa ng mga pagbabayad ng mortgage, ngunit siya ay may opsyon na gawin kaya walang mga parusa sa prepayment. Ang interes na naipon ay idinagdag sa balanse ng mortgage. Ang may-ari ng bahay ay nananatili rin ang titulo ng bahay at ang karapatang ibenta, hinihigpitan lamang ng balanse ng mortgage.

Ang pagiging karapat-dapat para sa isang reverse mortgage ay pinaghihigpitan sa mga may-ari ng bahay na hindi bababa sa 62 taong gulang at sa mga bahay na kwalipikado bilang pangunahing tirahan. Ang mortgage sa bahay ay dapat ding maliit na sapat na ito ay mababayaran sa mga nalikom mula sa reverse mortgage.

Dahil ang isang reverse mortgage ay nag-aalis ng mga buwanang pagbabayad ng mortgage para sa mga may-ari ng bahay, walang minimum na kita o mga kinakailangan sa kredito. > Ang isa pang malaking benepisyo ng reverse mortgage ay ang mga nalikom mula sa utang ay walang bisa sa buwis at maaaring gamitin sa paghuhusga ng borrower. Ang mga baligtad na mortgages ay nakalagay sa mga bahay na nagkakahalaga ng $ 625,000 o mas mababa, ngunit ang isang kumbo bracket ay umiiral para sa mga tahanan na lumalampas sa threshold na iyon.

Para sa maraming mga retirees na nakakita ng kanilang mga portfolio nang mahulog nang husto sa panahon ng krisis sa pananalapi ng 2008 at 2009, mahalagang asset. Iyon ay gumagawa ng reverse mortgage isang napakahirap na pagpipilian para sa pagbuo ng kita at pagbawas o pag-aalis ng mga magastos na pagbabayad sa mortgage.

Mataas na Bayad at Gastos

Ang mga pagsingil sa mga gastos na nauugnay sa isang reverse mortgage ay dalawa hanggang limang beses na mas mataas kaysa sa isang karaniwang mortgage.

Para sa pinaka-popular na uri ng Ang mortgage conversion mortgage sa Estados Unidos, ang FHA na nakaseguro sa Home Equity Conversion Mortgage (HECM), may isang bilang ng mga gastos sa mga may-ari ng bahay ay nasasakop.

Mortgage Insurance Premium (MIP) = 2% ng appraised value o 1.25% ng mortgage balance

Origination fee batay sa appraised value ng bahay:

1.) Appraised na halaga sa ilalim ng $ 125,000 = $ 2,500

• 2.) Appraised value na higit sa $ 125,000 = 2% ng unang $ 200,000 plus 1% ng halaga na higit sa $ 200,000, na may isang $ 6,000 na takip.
• Pamagat ng seguro: panrehiyong

Pamagat, abugado, at mga bayarin sa pagtatala ng county: rehiyonal

Ang pagtatasa ng real estate = $ 300- $ 500

• Survey (maaaring kailanganin) = $ 300- $ 500 < > Buwanang Serbisyo sa Pagsingil = $ 25- $ 35
• Bagaman ang ilan sa mga bayarin na ito ay maaaring pinondohan ng utang, marami ang kailangan bago at pag-apruba ng reverse mortgage, na humahantong sa mga gastusin sa labas ng bulsa.
• Mga Bayad sa Interes at Pangunahing Pag-unlad
• Ang mga humahawak ng mga may-hawak ng mortgage ay maaari ring mapailalim sa pagbayad ng mga halaga ng pautang sa pamamagitan ng mga ipinagpaliban na pagbabayad ng interes. Iyon ay dahil ang mga compound ng interes sa prinsipal kung ang borrower ay hindi nagbabayad ng interes dahil ito ay sisingilin. Na maaaring magpalaganap ng pangwakas na balanse sa maraming beses nang higit pa sa paunang halaga ng pautang habang kaunti kung ang anumang katarungan ay nananatili sa bahay para sa mga tagapagmana. Gayunpaman, kung ang gumagawa ng borrower ay gumagawa ng lahat o karamihan sa mga pagbabayad ng interes habang naninirahan sa bahay, ang huling balanse sa pautang ay magiging katumbas ng orihinal na balanse sa pautang.
• Still Responsible For Upkeep, Buwis at Seguro

Kahit isang Ang reverse mortgage ay nagbabawas sa pinansiyal na pasanin ng buwanang mga pagbabayad ng mortgage, ang homeowner ay dapat na panatilihin ang lahat ng mga buwis at kasalukuyang insurance. Sa isang reverse mortgage, ang mga pondo para sa mga buwis at seguro ay hindi binabayaran ng isang escrow fund. Ang mga ito ay direktang binabayaran ng may-ari ng bahay, kaya ang isang pagkawala ng alinman sa mga buwis o seguro ay maaaring magresulta sa default sa reverse mortgage.

Potensyal na Pagkawala ng Home

Ngunit kumpara sa pinakamalaking panganib ng isang reverse mortgage, ang mga unang dalawang Ang mga panganib ay parang mga bumps ng bilis. Depende sa termino ng utang, ang reverse mortgage ay nagdudulot ng isang mataas na posibilidad na ang may-ari ng bahay ay kalaunan ay mawalan ng tirahan. Kapag ang utang ay dumating, ang borrower o heirs ng ari-arian ay may opsyon na muling pabutihin ang tahanan at panatilihin ito, ibenta ang bahay at ipagkaloob ang anumang natitirang katarungan, o ibalik ang bahay sa tagapagpahiram. Kapag ang isang reverse mortgage ay tinatawag na angkop at maaaring bayaran, ang borrower (o ang mga heirs) ay maaaring ipagkaloob ng mga extension ng oras ng tagapagpahiram ng hanggang isang taon upang gawin ang desisyon na ito.

Kung ang ari-arian ay ibinibigay sa tagapagpahiram, ang borrower o ang mga tagapagmana ay walang karagdagang claim sa ari-arian o katarungan sa ari-arian. Ang nagpautang ay may rekurso laban sa ari-arian, ngunit hindi laban sa borrower personal at hindi laban sa mga tagapagmana ng tagapagmana. Sa gayon, ang mortgage ay nasa kategorya na kilala bilang "limitasyon ng hindi paglipat."

Isang pangwakas na pag-iisip: Ang reverse mortgage ay maaaring maging isang mahusay na pagpipilian para sa mga may-ari ng bahay na naghihirap mula sa kakulangan ng cash ngunit may katarungan sa kanilang mga tahanan. Ngunit ang mataas na bayarin nito at mababang rate ng pagbalik at ang potensyal na pagkawala ng homeownership ay gumagawa ng reverse mortgage ng isang mamahaling mapagkukunan ng pagkatubig na dapat ay isang huling resort para sa karamihan ng mga may-ari ng bahay.

Mga may-ari ng bahay na interesado sa isang reverse mortgage ay dapat makipag-ugnayan sa programa ng HECM ng FHA. Ang mga tagapayo ng HECM ay nagbibigay ng impormasyon tungkol sa mga kinakailangan sa pagiging karapat-dapat, mga pinansyal na implikasyon at mga alternatibo sa pagkuha ng isang HECM at pagbabayad ng utang.