Ibinenta ang Iyong Real Property na may Attaching Federal Tax Lien

Ni Michael Rude

Matuto nang higit pa tungkol kay Mike sa Magtanong ng isang Advisor ng Investmentmatome

Maraming mga tao, kabilang ang mga nakaranas ng mga ahente ng real estate, mga escrow officer at iba pang mga propesyonal sa buwis, ay hindi nauunawaan na ang tunay na ari-arian na may pederal na buwis sa lien na lumampas sa katarungan sa ari-arian maaari ibenta nang hindi binabayaran nang buo ang pederal na buwis sa buwis. Ang proseso ay nagsasangkot ng pagkuha ng isang certificate of discharge mula sa isang federal tax lien.

Batayan para sa Paglabas

Ang pagpapauwi ng ari-arian mula sa federal tax lien ay maaaring ipagkaloob sa ilalim ng maraming probisyon ng Internal Revenue Code (IRC). Habang mayroong limang mga seksyon ng Kodigo sa Panloob na Kita na maaaring mag-aplay sa iba't ibang mga sitwasyon kung saan ang isang pederal na lien sa buwis ay naglalagay ng tunay na ari-arian, halos lahat ng mga application ng paglabas ay isinumite sa ilalim ng mga sumusunod na dalawang seksyon ng code.

IRC § 6325 (b) (2) (A). Ang isang paglabas ay maaaring ipalabas sa ilalim ng probisyong ito kung ang pananagutan sa buwis ay bahagyang nasiyahan sa isang halagang binayaran na hindi mas mababa sa halaga ng interes ng gobyernong Austriyado sa pag-aalis ng ari-arian.

Halimbawa, ang IRS ay mayroong lien na nagkakaloob ng $ 210,000 sa mga sumusunod na kalagayan:

• Pagbebenta ng ari-arian para sa: $ 215,000
• Minus unang kabayaran sa mortgage (senior sa IRS lien): $ 135,000
• Mga katanggap-tanggap na mga gastos sa pag-aayos: $ 15,000
• Ang IRS interest interes ay katumbas ng: $ 65,000
• Matapos matanggap at ilalapat ng IRS ang $ 65,000 sa bahagyang kasiyahan ng pananagutan sa buwis, may nananatiling natitirang utang sa buwis na $ 145,000.

Ang pederal na buwis sa buwis ay nananatili sa lugar ng halagang $ 145,000 laban sa sinuman iba pa natitirang mga ari-arian ng nagbabayad ng buwis ngunit ang ari-arian ay ibinebenta nang walang bayad sa pederal na buwis sa buwis sa pamamagitan ng pamahalaan ng Austriyado na tumatanggap ng $ 65,000 na pantay na interes nito.

Tandaan: Sa kaso ng Tenancy sa pamamagitan ng Entireties property, ang U.S. ay karaniwang binabayaran ng kalahati ng mga nalikom sa bahagyang kasiyahan ng pananagutan na sinigurado ng lien sa buwis.

IRC § 6325 (b) (2) (B). Ang isang pagdiskarga ay maaaring ipalabas sa ilalim ng probisyong ito kapag natukoy na ang interes ng gobyerno sa ari-arian ay walang halaga. Ang mga utang na nasa senior federal tax lien ay mas malaki kaysa sa makatarungang halaga sa pamilihan ng ari-arian o mas malaki kaysa sa halaga ng pagbebenta ng ari-arian.

Halimbawa, ang IRS ay mayroong lien na nagkakaloob ng $ 100,000 sa mga sumusunod na kalagayan:

• Pagbebenta ng ari-arian para sa: $ 190,000
• Minus unang kabayaran sa mortgage (senior sa IRS lien): $ 175,000
• Mga katanggap-tanggap na mga gastos sa pag-aayos: $ 15,000
• Ang IRS interes ay katumbas ng: $ 0

Sa sitwasyong ito, sa pagsumite ng isang maayos na paghahanda na aplikasyon para sa paglabas at pag-apruba, ang IRS ay maglalabas ng federal tax lien para sa $ 0 dahil walang patas na interes. Ang lien ay nananatili sa lugar laban sa anumang iba pang mga ari-arian ng nagbabayad ng buwis.

Masidhing inirerekomenda ko ang pag-enlist sa mga serbisyo ng isang propesyonal sa buwis kapag sinusubukan na ibenta ang iyong ari-arian sa pamamagitan ng isang nakalapat na pederal na buwis sa buwis maliban kung may sapat na katarungan na bayaran ang lien nang buo. Ang dalawang sitwasyon na nakasaad sa itaas ay pinasimple para sa mga layuning pang-ilustrasyon. Ang mga propesyonal sa buwis na may karanasan sa mga lugar ng mga "discharge" at "subordination" na mga application ay maaaring mag-navigate sa mga pagkakumplikado ng bawat indibidwal na sitwasyon.

Bilang karagdagan, mayroong mga sitwasyon kung ang isang pederal na lien sa buwis ay nakabitin ang ari-arian ng isang ikatlong partido. Ang isang aplikasyon para sa paglabas ay maaaring magamit sa mga sitwasyong ito. Ang mga lien ng buwis sa ari-arian ay maaari ring mapalabas sa ilalim ng ilang mga pangyayari. Ang parehong mga sitwasyon ay nangangailangan ng tulong ng isang bihasang propesyonal sa buwis.

Tandaan: May mga pangyayari kung saan ang isang aplikasyon para sa sertipiko ng paglabas ng isang pederal na buwis sa buwis ay maaaring kinakailangan kapag nagbebenta ng personal na ari-arian ngunit ang artikulong ito ay tiyak sa tunay na ari-arian. Kumunsulta sa isang propesyonal sa buwis kung mayroon kang mga katanungan tungkol sa mga aplikasyon para sa discharge o subordination.