Homeownership Slumps, Remaining Elusive for Many, Study Finds

Ang pagbili ng isang bahay na ginamit upang maging tanda ng Amerikano na tagumpay at katatagan, isang layunin na maraming mga pamilya na hangad at, sa karamihan, ay makakamit.

Gayunpaman, ang mga rate ng homeownership ay naging sa isang dekada-long slide mula noong 2004, nang maabot nila ang kanilang pinakamataas na 69% ng lahat ng kabahayan ng US, hanggang 63.7% sa katapusan ng 2015, ayon sa State of the Nation's Housing 2016 Report na inilabas noong Hunyo 22 ng Joint Center for Housing Studies ng Harvard University.

Ang mga may-ari ng bahay na nawala ang kanilang mga tahanan sa foreclosure ay nakikipaglaban pa rin upang i-clear ang kanilang mga tala ng kredito upang maaari silang bumili ng isa pang bahay. Samantala, ang ilang mga malalaking bangko ay lumipat mula sa pag-aalok ng subprime at mga pautang na nakabase sa pamahalaan at may matindi ang kinakailangang mga kinakailangan sa kredito sa kabila ng mababang mga rate ng mortgage, ginagawa itong mas mahirap para sa ilang mga potensyal na tagapagbigay ng bahay upang makakuha ng kanilang paa sa pinto. "Magkano ang bahay na maaari kong bayaran?" Ay hindi na ang pangunahing tanong na potensyal na mga bumibiling bahay ay kailangang isaalang-alang; ito ay " Paano magagawa ko ba ito?"

Ihambing ang mga Rate ng Mortgage

Kabilang sa mga trend na nagmamaneho ng mga presyo ng homeownership down ay ang pagsikat ng mga presyo ng bahay, kakulangan ng mga bahay sa merkado at surging demand na rental. Ang walang pag-unlad na kita at ang hindi pagkakapantay-pantay ng sahod, kasama ang pagtaas sa bilang ng mga kabahayan ng mababang kita, ay nag-ambag rin.

Sinabi ni Chris Herbert, managing director ng Harvard's Joint Center for Housing Studies, ang mga kabahayan na kumita ng mas mababa sa $ 25,000 sa isang taon ay kumukuha ng halos 45% ng netong paglago sa mga pamilyang U.S. mula 2005 hanggang 2015 - mga kabahayan na nakaharap sa pinakamalaking mga hadlang sa pagbili ng bahay.

"Ang tanong ay hindi kaya kung ang mga pamilya ay nais bumili ng mga tahanan sa hinaharap, ngunit kung magagawa nila ito," sabi ni Herbert.

Ang homeownership ay madalas na napupunta para sa Gen Xers, African-Americans

Ang isang mas malapitan na pagtingin sa mga numero ay nagpapakita ng isang matinding pagtanggi sa mga rate ng homeownership sa dalawang pangunahing grupo: African-Americans at Gen Xers. Napag-alaman ng pag-aaral ng Joint Center na ang pinakamalaking pagbaba ay kabilang sa 35 hanggang 44 na taong gulang, na pumapasok sa kanilang mga pangunahing homebuying na taon bago at sa panahon ng downturn pabahay. Ang kanilang mga rate ng plummeted halos 11 porsyento puntos, mula sa 69.2% sa 2004 sa 58.5% sa 2015.

Ang mga may-ari ng bahay sa pangkat ng edad na iyon ay pinakamahirap na hit dahil lamang sila ay pumasok sa kanilang mga pangunahing homebuying na taon bago ang downturn at bumili sa taas ng merkado, sabi ni Danielle Hale, manager ng pabahay pananaliksik sa National Association of Realtors.

Bukod pa rito, ang agwat sa pagitan ng mga itim at puting mga presyo ng homeownership ay lumawak, kahit na ang parehong grupo ay nakakita ng isang pangkalahatang pagtanggi. Sa puting kabahayan, 71.9% ang may-ari ng isang bahay, kumpara sa 43% ng itim na kabahayan sa 2015. Ang pagtanggi para sa itim na kabahayan ay 6.7 porsyento na punto mula sa peak noong 2004, at para sa puting kabahayan, 4 na porsyento na puntos, ang pag-aaral ng Harvard na natagpuan. Ang mga pamilyang Hispanic na nagmamay-ari ng mga tahanan ay bumaba ng 2.5 porsiyento na puntos sa 45.6% sa parehong panahon.

Ang pangunahing dahilan kung bakit ang mga minorya ay nakakita ng mga pag-foreclosures: Mas pinoprotektahan sila ng mga subprime lender, sabi ni Barry Zigas, direktor ng patakaran sa pabahay para sa Consumer Federation of America, isang grupong nagtataguyod ng nonprofit na nakabase sa Washington, DC Homeownership rates sa mga African- Ang mga Amerikano at mga Hispaniko ay tumaas sa panahon na humahantong hanggang sa abot-kayang pabahay noong 2004, at pagkatapos ay bumagsak kapag ang downturn ay pumasok sa subprime mortgages na ang pinakamahirap.

Ang disparity ng kita at mas mahigpit na pangangailangan sa kredito ay naging mas mahirap para sa mga Aprikanong Amerikano, na hindi pa nakikita ang kanilang sariling ari-arian na may pinakamataas na 50%, upang muling ipasok ang market bilang mga nagmamay-ari ng bahay. Samantala, ang mga Hispanics ay dahan-dahan na nagsasara ng agwat sa puting sambahayan habang lumalaki ang kanilang populasyon, sabi ni Zigas.

Ang mababang rate ng mortgage ay hindi nakakaakit ng maraming tao gaya ng inaasahan

Kahit na ang mga rate ng mortgage ay nanatiling maayos sa ilalim ng 4% sa taong ito, hindi sapat na magmaneho ng homebuying sa mga antas na hinuhulaan ng mga analyst ng industriya. Ang kakulangan sa imbentaryo, masikip na pangangailangan sa pagpapautang at mabagal na paglago ng kita ay nag-iingat ng maraming potensyal na mga nagbebenta ng bahay sa sidelines, sabi ni Zigas, na nagdaragdag na ang mataas na antas ng utang ng mag-aaral at isang mapaghamong merkado ng trabaho para sa mga kabataan ay nag-drag sa demand para sa mga tahanan.

Sa ilang mga mainit na merkado tulad ng Denver, ang pabahay sa antas ng pagpasok, tulad ng mga condo, ay mataas ang pangangailangan ngunit maikling supply, sabi ni Sarah Riopelle, spokeswoman para sa Housing Colorado, isang asosasyon ng pagiging kasapi para sa mga abot-kayang propesyonal sa pabahay sa estado. Mula Hulyo 2014 hanggang Hulyo 2015, lumipat sa mahigit 100,000 ang mga tao sa estado, ayon sa Census Bureau ng U.S..

Ang pag-aayos ng mga condo at multifamily homes ay hindi umaayon sa pagdagsa ng mga bagong residente, sabi ni Riopelle. Ang pagsasama ng problemang iyon, 70% ng mga trabaho na nilikha sa Colorado sa susunod na 10 taon ay malamang na maging mga posisyon sa serbisyo na may taunang suweldo na $ 36,000 o mas mababa, hindi halos sapat upang paganahin ang mga pamilya na mag-save para sa at bumili ng bahay kahit na ang mga rate ng mortgage ay upang manatiling mababa, siya ay tala.

"Karamihan sa mga first-time homebuyers ay tumingin sa isang condo o townhouse bilang isang steppingstone, ngunit ang aming merkado ay nawala na imbentaryo at ito ay itulak ang mas maraming mga tao sa rental market," sabi ni Riopelle.

Maingat na pag-asa para sa hinaharap ng pabahay

Ngayon, wala talagang pakiramdam kung ano ang "normal" na pabahay sa merkado, at para sa mga pinakamahirap na krisis sa pinansya - mga pamilyang mababa at middle-income - ang katatagan ay panandalian pa, sabi ni Zigas.

"Pinipigilan ng mga kumikita sa mababang-at-middle-income ang mga matitipid, at ang mga pasanin sa pag-upa ay mataas, na hindi na binanggit na ang kanilang mga oras ay pinutol at hindi pa nadagdagan ang mga sahod, kaya marami na silang namumuong lakas ngayon," sabi ni Zigas.

Mahigit sa 12% ng mga may-ari ng bahay sa buong bansa ay nasa ilalim pa rin ng tubig sa kanilang mga utang, ayon sa Ulat ng Negatibong Pananagutan ng Q1 2016 ng Zillow. Ang ulat ng Zillow ay natagpuan na ang nangungunang mga merkado na may negatibong katarungan ay ang Chicago (20.3%), Las Vegas (20.2%) at Baltimore (17.2%), na pinagsasama ang isang matagal na pagbawi pang-ekonomiya habang ang ilang mga pamilya ay patuloy na nakikibaka sa post-recession aftermath.

Higit pa mula sa Investmentmatome: Magkano ang bahay na maaari kong bayaran? 5 mga tip para sa paghahanap ng pinakamahusay na tagapagpahiram ng mortgage 6 katanungan upang humingi ng mas mababang mga rate ng mortgage

Si Deborah Kearns ay isang manunulat ng kawani sa Investmentmatome, isang personal na website ng pananalapi. Email: [email protected]. Twitter: @debbie_kearns.