Programa sa Pagpapatatag ng Malungkot na Ari-arian: Ano ang ibig sabihin para sa mga may-ari ng bahay?

Ano ang DASP?

Ang Stressed Asset Stabilization Program (DASP) ay ang pinakabagong pagtatangka ng pamahalaan upang tulungan ang struggling homeowners na nakaharap sa foreclosure. Ang masamang balita: hindi ka maaaring mag-aplay para dito. Ang mabuting balita: kung makarating ka, ang iyong mga posibilidad na manatili sa iyong tahanan ay magkano, mas mataas.

Ang DASP ay pinalabas sa buong bansa, at mayroong karagdagang mga heograpiyang naka-target na mga pool sa apat na merkado sa U.S.-Chicago, IL., Newark, NJ., Phoenix, AZ., At Tampa, FL.

Merkado	Inaasahang # ng Mga Pagkakasangla Upang Maibenta sa Quarter na ito
Chicago	1,500
Newark	500
Phoenix	300
Tampa	1,200
Pambansang, hindi naka-target	4,500-5,000
Pangkalahatang	8,000-9,000

Source: Federal Housing Administration / U.S. Department of Housing and Urban Development

Bago mo sabihin na masyadong kaunting mga mortgage na nangangahulugang nakuha ko ang isang shot, isaalang-alang ito: nagkaroon ng tons ng mga programa ng mortgage aid na lumutang sa mga nakaraang taon sa pamamagitan ng mga pederal na regulators-marahil na sinubukan mong lumangoy sa pamamagitan ng alpabeto sopas ng HAMP, HARP at HAFA. Ang lahat ng mga ay disappointingly mababang tagumpay rate at bumagsak maikling ng inaasahang target. Ang mga regulator at mga pulitiko ay magkakaiba ay nagsisikap para sa isang himala sa pabahay, kaya kahit na hindi ka kasama sa oras na ito sa paligid, ang DASP ay mabilis na pinabilis-ang Federal Housing Administration ay orihinal na nagsabi lamang ng 5,000 na mga mortgage na ibebenta sa quarter na ito, at sila Na-upped na sa 9,000. Ang iyong pagliko ay maaaring dumating mas maaga kaysa sa iyong iniisip.

Paano gumagana ang DASP?

Ang DASP ay isang pampublikong-pribadong pakikipagsosyo, na kung saan ay handa upang ihanay ang mga insentibo ng mamumuhunan sa mga may-ari ng bahay at kanilang komunidad.

Nagbibigay ang DASP ng mga mamumuhunan ng bagong access upang bumili ng mga default na mortgage na kontrolado ng FHA at halos tiyak na mapupuntahan. Ang mga mortgages ay ibebenta sa auction at dahil sa kanilang peligrosong kalagayan ay pupunta para sa isang presyo sa ibaba ng natitirang balanse ng punong-guro (ibig sabihin ang halagang iyo bilang isang homeowner na natitira upang magbayad).

Ano ang ibig sabihin nito para sa akin?

Upang maipasok sa isang pool ng DASP, dapat kang hindi bababa sa anim na buwan na may delingkuwente sa iyong mortgage, kinakailangang naubos na ng iyong servicer ang lahat ng mga hakbang sa inaprubahang pamamaraan ng pagbabawas ng FHA, at hindi mo maaaring ipinahayag ang pagkabangkarote.

Sa sandaling binili ang iyong talaang pang-mortgage sa pamamagitan ng programa, dapat na maantala ang foreclosure sa isang minimum na anim na buwan. Makakakuha ka rin ng isang bagong servicer upang sumama sa bagong may-ari ng utang. Ang isang servicer ay tumutukoy sa kumpanya na talagang binabayaran mo ang iyong utang sa utang. Ang mga ito ay hindi ang pinagbabatayan ng may-ari ng iyong pautang, gayunpaman-ang mga middlemen na nag-uulat pabalik sa may-ari. Maaari itong maging nakakalito, dahil kung minsan ang servicer ay talagang isang bahagi ng parehong kumpanya bilang iyong tagapagpahiram. Halimbawa, kung mayroon kang mortgage sa Wells Fargo, ang iyong servicer ay malamang na maging Wells Fargo. Kung mayroon kang isang mortgage mula sa Citizens Bank, na pag-aari ng RBS, ang iyong servicer ay marahil ay isa pang kumpanya na pag-aari ng RBS. Ngunit ang servicer ay isang hiwalay na entidad ng kumpanya, para sa mga layuning legal.

Kung nagtatrabaho ka sa isang malalaking, walang kapantay na serbisyo ng kumpanya-marahil isa na nakikibahagi sa uri ng aktibidad ng pag-sign ng robo na kamakailan-lamang ay dinala sa liwanag-pagkatapos ay isang bagong kumpanya, na maaaring mas maliit, isang rehiyon, o isa na may isang mas mahusay na track record ng pakikipagtulungan sa mga borrowers, ay maaaring maging isang malaking tulong sa mga nagtatrabaho sa iyo upang bayaran ang iyong utang at maiwasan ang foreclosure.

Ang mamumuhunan ay hindi dapat bawasan ang halagang dapat mong bayaran, o baguhin ang iyong mga tuntunin sa pagbabayad, ngunit tulad ng tatalakayin namin sa ibaba, ang mga tiyak na posibilidad na tumutugma sa maraming mga namimighati na mga estratehiyang mamumuhunan sa mortgage.

Gayundin, ang pagbili mamumuhunan (hindi tulad ng FHA) marahil ay hindi nais na ipagkaloob sa iyo, kahit na matapos ang ipinag-utos ng DASP na anim na buwan na pananatili sa foreclosure. May ilang mga dahilan kung bakit hindi:

• Maaaring binili ng mamumuhunan ang iyong mortgage upang itaguyod ang isang estratehiya kung saan binabawasan nila ang punong-guro, o babaan ang halaga na iyong utang, upang mabayaran mo sila. Kaya sabihin natin na may utang pa rin kayo ng $ 200,000 sa iyong mortgage, ngunit hindi ka nagbayad at inilagay ka ng FHA sa isang pool ng DASP. Binibili ng isang kalahok na mamumuhunan ng DASP ang iyong tala sa mortgage para sa $ 150,000. Ang mamumuhunan ay binabago ang iyong utang, na nagsasabi sa iyo na ikaw lamang ang may utang na $ 175,000, kasama ang pag-aalok sa iyo ng isang mas maayos na iskedyul ng pagbabayad at pagbibigay sa iyo ng isang bagong servicer upang gumana. Natapos mo ang pagbabayad at pananatili sa iyong tahanan, habang ang namumuhunan ay nakinabang. Iyon ay isang simplistic pangkalahatang-ideya, ngunit ito ay mahalagang ang uri ng pamumuhunan DASP ay naka-set up upang himukin.
• Kung nakatira ka sa isa sa mga heograpiyang naka-target na pool (Chicago, Tampa, Phoenix, Newark), pagkatapos ay maaari lamang nilang i-foreclose sa 50% ng mga pautang na binibili nila sa pool na may error margin na 10%. Ang FHA ay nakabalangkas sa "Mga Kundisyon sa Pagtatag ng Kapitbahayan" -ang kasama nila sa pagkuha sa iyo upang simulan ang pagbabayad ng iyong mortgage, pagtulong sa iyo ng isang maikling pagbebenta, at iba pa-at hindi nila isasama ang pagreretiro. Dapat matugunan ng mga mamimili ang isang ~ 50% na quota ng Mga Kinalabasan ng Kapitbahayan sa Kapitbahayan. Kung hindi nila, kailangan nilang bayaran ang FHA. Dahil ang iyong mga logro ng foreclosure ay karaniwang 100% bago bumili ang iyong utang, isang ~ 50% cap ay isang hakbang.
• Mahalaga ang foreclosure. Tinatantiya ng isang pag-aaral ng Federal Reserve Bank of Chicago na ang mga pag-foreclosures nagkakahalaga ng isang bangko sa karaniwang $ 50,000.Habang siyempre walang mga garantiya, malamang na mamumuhunan ay mabibili ang mga pag-aari na ito na may layuning magwasak sa isang malaking bilang ng mga ito.

Sa ngayon, ang mga namumuhunan ay tinatanggap ang DASP-ito ay isang pagpapalawak ng isang programa ng piloto na ang FHA ay nakakahanap ng mataas na antas ng interes. Ang JPMorgan Securitized Product Weekly noong nakaraang linggo, isang komentaryo sa pananaliksik at diskarte na naglalayong sa mga namumuhunan, ay nakilala ang yakap ng merkado ng DASP, na nagtuturo sa desisyon ng FHA na maghangad sa pagbebenta ng 9,000 na mortgages sa quarter na ito, mula sa orihinal na layunin nito na 5,000. Bagaman hindi ito maaaring mahulog sa iyong mga puso, ang flailing ng U.S. housing market ay hindi napakahusay para sa mga namumuhunan, at maraming mga pondo ang naghahanap ng mga namimighati na mga estratehiya sa pamumuhunan sa mortgage, sa halip na labanan ang takbo ng mas kaunting mga borrower na maaaring magbayad. Ang Mortgage bond pioneer na si Lewis Ranieri, na inilarawan sa "Liars Poker" ni Michael Lewis bilang isang malupit na Wall Street profiteer, ay tumatakbo na ngayon sa Selene Residential Mortgage Opportunity Fund, na gumagamit ng mainit-init at estratehikong mga estratehiya tulad ng pagpapadala ng mga nauunang bahay ng mga libreng gift card upang makuha magsagawa ng plano ng pagbabayad sa isang servicer.

Ngunit marahil ay isang pagbabago, isang bagong servicer at isang paglagi sa foreclosure pa rin ay hindi makakakuha ka sa kung saan kailangan mong maging. Kung nabigo ang lahat ng iba pa, tinutukoy ng DASP na dapat tangkaing gamitin ng mamimili ang isang maikling pagbebenta, na nangangahulugang nagbebenta ng bahay nang mas mababa kaysa sa halaga na dapat bayaran sa mortgage. Ang mga maikling benta ay kadalasan ay mas mahusay na kinalabasan para sa mga borrowers kaysa sa pagreremata-hindi nila laging sisira ang iyong credit score, para sa isa.

Habang 9,000 lamang na may-ari ng bahay ang nakakakuha ng mga benepisyo ng DASP ngayon, kadalasan ay napansin na si Pangulong Obama ay napailalim ng maraming presyur upang ayusin ang U.S. housing market upang mapabuti ang kanyang tangkad sa 2012 na halalan. Siguro ang isang super-sized DASP ay ang solusyon na hinahanap niya.

Homeowner image sa pamamagitan ng Shutterstock