REITs: Real Estate Investing - Minus The Headaches |

Updated: June 18, 2013

Real Estate Investment Trusts (REITs) ay tradisyunal na nag-aalok ng maraming mga pakinabang sa mga mamumuhunan na naghahanap sa real estate market para sa pagkakaiba-iba at pakinabang sa buwis. Karaniwan silang may mas mataas na ani at mas mababang portfolio turnover kaysa sa mga stock o pondo ng stock, kasama ang mga potensyal para sa mga nakuha ng capital.

Tulad ng lupa sa ilalim ng Great Resession, ang magaling na karunungan ay ang mga REITs ay dumating at nawala. Ngunit hindi ito nangyari … Sa katunayan, ang mahinang pabahay market binuksan ang pinto para sa mas maliit na mamumuhunan upang lumahok sa mga maikling- at pang-matagalang mga nadagdag na ibinibigay ng REITs - na kung saan ay lalo na sumasamo sa maraming mga namumuhunan na hindi kayang bayaran bumili ng bahay o hindi interesado sa pagmamay-ari ng pisikal na ari-arian.

Paano Gumagana ang REITs

REITs ay nilikha upang i-hold ang isang pool ng mga pinamamahalaang mga ari-arian ng real estate o mga mortgage. Ang REIT mismo ay hindi aktibong pinamamahalaang, umaasa sa halip sa isang hanay ng portfolio ng mga itinakdang katangian na pinapanatili para sa tagal ng tiwala.

Kapag ang tiwala ay tapos na, ang portfolio ay i-reset ayon sa mga layunin ng investment REIT. Ang bawat pinagkakatiwalaan ay itinuturing na isang natatanging seguridad, sa bawat yunit sa REIT na bumubuo ng proporsyonal na bahagi ng pagmamay-ari sa bawat pag-aari na nasa loob ng tiwala.

Mga REIT ay may posibilidad na higit na tumutuon sa halaga kaysa sa paglago. Sa kasaysayan, ang mga REIT ay nagbigay ng mas mataas na ani kumpara sa iba pang mga uri ng mga securities na nakapirming-kita, na ginagawa itong kaakit-akit na mga hawak para sa katamtamang mga namumuhunan sa kita.

Mga Kategorya ng REITs

May tatlong pangunahing mga kategorya ng mga REITs: equity, mortgage at hybrid.

Equity REITs tumanggap ng kita mula sa mga ari-arian na nasa loob ng tiwala pati na rin ang mga kapital ng mga kita mula sa mga benta ng ari-arian. Ang tatlong magkakaibang daloy ng kita ay gumagawa ng REITs ng katarungan na pinaka-kanais-nais ng tatlo.

Mga Mortgage REITs ay itinuturing na mas mapanganib kaysa sa mga REIT sa katarungan dahil sa kanilang kahinaan sa mga pagbabago sa mga rate ng interes. Tulad ng lahat ng iba pang mga mahalagang kita ng kita, ang halaga ng mga REIT ng mortgage ay maaaring mahulog nang malaki kung ang mga rate ng interes ay tumaas.

Hybrid REITs ay isang kumbinasyon ng mga equity at mortgage REITs. Maraming iba't ibang uri ng hybrid REITs: ang ilan ay bukas na mga mahalagang papel, habang ang iba ay sarado na; ang ilan ay may limitadong haba ng buhay, habang ang iba ay walang katapusan. Maaari rin silang mamuhunan sa kasing dami ng isang ari-arian, bagaman karaniwang sila ay namuhunan sa isang grupo ng mga katangian.

Pagbubuwis ng REITs sa antas ng tiwala

Ang IRS ay nangangailangan ng mga REIT upang sundin ang mga tiyak na patakaran ng pagbubuwis. Una, ang mga ito ay binubuwisan bilang isang tiwala, at ang mga nag-iisang magbabayad ay nagbabayad ng buwis sa kita na natatanggap nila. Sa karamihan ng mga kaso, ang maliit o walang kita ay gaganapin sa antas ng tiwala, at karaniwan ay 100% ng kita ang ipinapasa sa mga mamumuhunan.

Ang IRS ay nangangailangan na ang REITs ay magbahagi ng hindi bababa sa 90% ng kita na binuo ng portfolio ng tiwala mga may hawak ng unit. Gayunpaman, dapat nilang sundin ang parehong paraan ng pagtatasa sa sarili na kinakailangang gamitin ng mga korporasyon. Ito ay nangangahulugan na ang mga REIT ay kailangang sumunod sa parehong mga pagtatasa at mga alituntunin sa accounting bilang mga korporasyon, ngunit pumasa sa daloy ng salapi (sa halip na mga kita) nang direkta sa pamamagitan ng tiwala sa mga nagamit.

# - ad_banner_2- # Sa karamihan ng mga kaso, ang mga REIT ay karaniwang hindi nakasaad sa pagbubuwis sa antas ng tiwala na ibinigay nila ipamahagi ang hindi bababa sa 90% ng kanilang kita sa kanilang mga humahawak ng unit. Kahit na ang ilang REIT na sumunod sa patakarang ito ay mananatili pa rin sa pagbubuwis ng korporasyon sa anumang natitirang kita, depende sa mga probisyon na nabaybay sa unang indenture trust.

Ang pagbubuwis sa REITs ay naiiba sa iba pang mga pinagkakatiwalaan ng unit-investment. Dahil isinasaalang-alang ng pamahalaan ang mga ito na ang negosyo ng pamamahala ng mga ari-arian, ang kita sa pag-upa ay itinuturing bilang kita ng negosyo sa REITs. Samakatuwid, ang lahat ng mga gastos na nauugnay sa mga aktibidad sa pag-upa na pinamamahalaan ng tiwala ay maaaring ibawas, tulad ng mga gastusin sa negosyo ay maaaring isulat ng isang korporasyon.

Dahil ang mga ito ay bihirang buwis sa antas ng tiwala, ang mga REIT ay karaniwang nagbabayad ng mas malaking dibidendo kaysa sa mga stock, na maaari lamang magbayad ng mga dividend pagkatapos mabuwisan sa antas ng korporasyon.

Para sa Karamihan sa mga bahagi, ang mga dividend ng REIT ay binubuwis sa unoldolder bilang ordinaryong kita katulad ng mga dividend ng pondo ng mutual fund. Ang ibig sabihin nito ay magbabayad ka ng buwis sa mga dividend na ito sa iyong marginal na rate ng buwis.

Gayunpaman, ang ilang mga dividend ng REIT ay naiuri bilang "kwalipikadong" dividend, na isang espesyal na uri ng dividend na binubuwisan sa mas paborable na rate ng kapital na kita. Ang ilan sa mga dividend na natanggap mo mula sa iyong REIT ay maaari ring isaalang-alang ng isang di-dapat pabuwisin na pagbabalik ng kapital. Kapag nangyari ito, ang iyong nabubuwisang kita mula sa REIT ay nabawasan nang naaayon para sa taon. Ang pagbabalik ng mga pamamahagi ng kapital ay nagpapababa ng iyong batayan ng gastos at hindi ka magbabayad ng buwis sa pagbabalik ng mga pamamahagi ng kapital hanggang sa umangat ang REIT o ibenta mo ito.