Walang-Pagsara-Gastos Refinance: Ito ba ay tama para sa iyo?

Ang isang no-closing-cost mortgage ay maaaring tunog masyadong magandang upang maging totoo. Subalit kung ang mga rate ng refinance ay mababa ang halaga - subalit ang pag-scrap na magkasama ang mga bayad sa upfront ay nagpapahina sa iyo mula sa muling pag-refinance sa iyong mortgage - maaaring hindi na pagsasaalang-alang ang refinance na walang pagsasara. Lalo na kung nagpaplano kang manatili sa iyong bahay sa loob lamang ng ilang taon.

Paano gumagana ang isang walang-pagsasara-gastos refinance

Ang pagsasara ng mga gastos ay maaaring umabot sa 3% hanggang 6% ng iyong pangunahing balanse, ayon sa Federal Reserve Board. Ito ang mga singil para sa isang tasa, paghahanap ng pamagat, bayad sa pag-record at lahat ng iba pa. Ngunit ang mga nagpapahiram ay madalas na pakete ng mga "no-closing-cost" na mga mortgage para sa mga kuwalipikadong borrowers. Ito ay maaaring makamit sa loob ng ilang mga paraan.

Pag-charge ng mas mataas na rate ng interes. Ang tagapagpahiram ay maaaring masakop ang gastos ng isang refinance na walang pagsasara ng mga gastos sa pamamagitan ng pagpapataas ng rate ng interes sa utang. Sa ganoong paraan ang tagapagpahiram ay gagawing muli, at posibleng higit pa sa paglipas ng panahon, habang nakakaakit ng mas maraming negosyo sa pautang sa departamento ng mortgage nito.

Pagbabalot ng mga bayad sa financing. O kaya, ang tagapagpahiram ay maaaring mag-roll ng "no-cost" na mga bayad sa pagpapanibago sa kabuuang kabuuang balanse na dapat mong bayaran. Ito ay isang iba't ibang mga pamamaraan na may parehong resulta: isang mas mataas na pagbabayad, pati na ang mga bayad plus interes ay binabayaran sa buhay ng utang.

Mga kalamangan at kahinaan ng isang walang-pagsasara-cost refinance

Mga pros:

• Walang bayad sa upfront na binabayaran sa pagsasara
• Hindi nagbabayad ng malaking upfront fees ay nangangahulugan ng isang mas maikling break-kahit point
• Ang pagbabayad ng zero fee ay ginagawang mas madali ang paghahambing ng mga rate ng interes sa mga nagpapahiram

Kahinaan:

• Magkakaroon ka ng mas mataas na buwanang kabayaran
• Malamang na magbayad ka ng mas maraming interes sa buhay ng utang

Kapag pumili ng isang walang-pagsasara-cost refinance

Umaasa na umakyat sa ibang bahay sa lalong madaling panahon? Ang walang-pagsasara-cost mortgage refinance ay maaaring para sa iyo. Kung plano mong manatili sa isang bahay sa loob lamang ng ilang taon, marahil ay hindi mo mabawi ang savings sa mga bayad sa upfront na iyong babayaran.

At ito ang tanging opsyon - bukod sa paghihintay upang bumili - para sa mga taong walang simpleng savings upang masakop ang mga gastos sa pagsasara ng upfront.

Gayunpaman, hindi lahat ng tagapagpahiram ay nag-aalok ng walang pagpipiliang pagpipiliang gastos. Ayon sa pananaliksik ng Investmentmatome, ilan lamang ang nagpapautang na nag-advertise ng walang bayad na programa ng pagpipinansyang gastos. Sa katunayan, ang U.S. Bank ay isa sa mga tanging pambansang tagatustos na natagpuan namin na nagpo-promote ng isang tiyak na zero-closing-cost refinance program.

Nagbabayad ito upang mamili sa paligid na may ilang iba't ibang mga nagpapahiram dahil ang mga lokal na bangko at mga credit union ay maaaring mas malamang na mag-advertise ng mga opsyon na ito.

»KARAGDAGANG: Magkano ang halaga ng aking bahay?

Ang downside ng isang walang-pagsasara-cost refinance

Kung naglalagay ka ng mga ugat para sa isang mas matagal na panahon, malamang na dapat mong isaalang-alang ang pagbabayad ng mga gastos sa pagsasara ng upfront. Ito ay isang bagay lamang ng paggawa ng isang maliit na matematika.

Habang ang mga gastos sa upfront ay nabawasan na may refinance na walang pagsasara, ang resulta ay isang mas mataas na pagbabayad at marahil ay mas malaki ang interes na mababayaran sa buhay ng utang. Ang mga nagpapahiram ay maaari ring magdagdag ng probisyon sa pagbabayad ng paunang bayad sa pautang upang pigilan ka mula sa refinancing muli bago nila mabayaran ang kanilang mga gastos.

Pagpapatakbo ng mga numero

Upang makagawa ng isang matalinong desisyon, tanungin ang mga nagpapahiram na isinasaalang-alang mo upang magbigay ng pagtatasa ng mga gastos sa pagsasara, pati na rin ang pagkakaiba sa rate ng interes at mga pagbabayad para sa isang refinance na walang-pagsasara ng gastos kumpara sa isang pautang na may mga paunang bayad. Sa isang application, ang bawat tagapagpahiram ay magbibigay ng opisyal na Tantyahin ng Loan na nagdedetalye sa mga gastos at mga tuntunin na kanilang inaalok.

Ngayon ay maaari mong kalkulahin ang punto ng "break-even" kung gaano katagal ang kailangan upang makuha ang mga pagsasara ng mga gastos sa utang at ihambing ito laban sa walang-pagsasara na gastos sa mortgage. Sabihin nating ang iyong mga gastos sa pagsasara sa isang pautang ay kabuuang $ 3,500. Narito kung paano kalkulahin ang iyong break-even period:

Paano makalkula ang iyong break-kahit point

Compute ang buwanang pagtitipid mula sa iyong umiiral na pagbabayad ng bahay kumpara sa iyong bago, mas mababang refinanced buwanang pagbabayad. Gumagamit kami ng isang $ 150 savings bilang isang halimbawa. (Halimbawa: $ 1,200 - $ 1,050 = $ 150 na buwanang pagtitipid)

Ibawas ang iyong epektibong rate ng buwis mula sa 1. Gagamitin namin ang 25% na bracket ng buwis. (Halimbawa: 1 - 0.25 = 0.75)

Paramihin ang iyong buwanang pagtitipid sa pamamagitan ng iyong rate pagkatapos ng buwis. Ito ang iyong magiging savings pagkatapos ng buwis. ($ 150 x 0.75 = $ 113)

Hatiin ang tinantyang mga gastos sa pagsasara ng iyong pagkatapos-buwis na pagtitipid upang makakuha ng bilang ng mga buwan upang masira kahit. ($ 3,500 / $ 113 = 31 buwan)

Sa halimbawang ito, kukuha ng 31 buwan upang mabawi ang mga gastos sa pagsasara para sa isang standard na refinance. Kung plano mong manatili sa iyong tahanan sa loob ng hindi bababa sa tatlong taon, maaari mong mabawi ang mga bayad sa upfront ng iyong refinance.

Ngayon ay maaari mong ihambing ang na sa nadagdagan ang rate ng interes at pagbabayad ng walang-pagsasara-gastos refinance, habang isinasaalang-alang kung gaano katagal mo nais na manatili sa bahay.

Gusto mo kaming gawin ang matematika para sa iyo? Gamit ang calculator ng Investmentmatome refinance, i-input ang mga tuntunin ng refinance na walang gastos sa pagsasara, at pagkatapos ay ang mga tuntunin ng standard na refinance na may upfront fees. Ipapakita ng calculator ang iyong break-even point, pati na rin ang buwanang pagbabayad at pagtitipid.

Higit pa Mula sa Investmentmatome

• Hanapin ang pinakamahusay na rate ng refinance
• Kung paano muling lutasin ang iyong mortgage
• Ihambing ang mga nagpapahiram ng mga mortgage refinance

Nai-update Agosto 3, 2017.